早さ?売値?不動産売却するときの業者の選び方

2018.10.23 更新
ハウス・リースバック

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売却したい不動産があっても業者はたくさんあって、どこに頼めばいいのか悩んでしまいます。不動産売却するからには様々な事情や条件があるものです。それらを満たしてくれる業者の選び方を紹介します。

不動産売却で業者に求められる条件は?

不動産売却するとき、どこが良いかは状況によって変わりますが、多くの場合、業者の選び方で重視したいのは早く売ってくれるところです。

不動産を売却するときは急いでいることが多いものです。例えば不動産を相続したものの、相続税を支払うだけの現金が無ければ、やむを得ず売却して現金化しなければいけません。相続税の納付期限は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。

また不動産を所有していると維持費がかかります。その中でも固定資産税は、その年の1月1日に不動産を所有していたら必ず支払わなければいけません。納税額は固定資産税評価額に標準税率(2018年8月の時点では1.4%)を掛け合わせた金額ですから、数十万円から数百万円にもなります。

さらに不動産のうち建物は、年数が経つほど資産価値が下がってしまいます。使い道が無いのであれば、早めに手放したほうが負担は少なく、手元に残せるお金も多くなるでしょう。

他にも離婚によって財産分与したいときや相続で換価分割や代償分割したいとき、転勤するとき、事業用に資金を調達したいときなども急いで売却する必要があります。

次に、高く売ってくれる業者です。せっかく不動産を手放すならできるだけ高値で売却したいものです。単に儲けたいというのもありますが、売却によって住宅ローンなどの債務を返済するのであれば、確実に清算できて少しは手元に残るのが理想です。

相続税においても、不動産の路線価に基づいて計算されるので、不動産の売却額が路線価を上回れば、少ない相続税で済んだということになります。

こうした早く売却したい、高く売却したいという条件を満たせるのは、顧客や物件の情報管理がしっかりしている業者です。そのような業者であれば、希望に合った買い手を見つけやすいでしょう。

ちなみに相続で取得した不動産を売却するときは、事前に名義を自分に変更する「相続登記」をしなければいけません。相続登記は自分でもできなくはないですが、かなり複雑で手間もかかります。司法書士のように法律の専門家と提携しているなど、相続で取得した不動産の売却に詳しい業者であれば、早く高く売却できるはずです。

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仲介?買取?不動産売却はどちらがいい?

不動産売却するときは、「仲介」か「買取」という業者の選び方があります。

仲介では、業者が売主と買主(賃貸であれば貸主と借主)の間を取り持ち、契約を成立させる役目を果たします。宣伝や現地案内、契約書などの作成、決済を行ってくれるので、売主は買主が見つかるのを待つだけです。その代わり最大で5%(税抜)の仲介手数料がかかります。

仲介には、特定の業者とだけ契約する「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」、複数の業者と契約できる「一般媒介契約」があります。

前者であれば最大3ヶ月の間、その業者だけが仲介を行います。「レインズ」という不動産取引情報提供サイトに登録したり、売主に定期的に報告したりしなければいけません。専属専任媒介契約であれば、売主が買主を見つけることも禁止されています。後者は複数の業者に仲介を依頼できますが、レインズの登録や売主への報告義務はありません。

営業活動に熱心な業者なら専任媒介契約を結んでも良いかもしれませんが、それで必ず早く高値で売却できるとは限りません。価格や所在地など買主の需要が無ければ売れないからです。

一方、買取は業者が自ら買主になってくれる取引です。仲介よりも早く売却できますし、現金化されるのも早いでしょう。ただし業者にとっては仕入れと同じ扱いになり、利益を出すために買取額は相場よりも低くなります。業者や物件によっても異なりますが、目安は相場の5~7割程度です。

仲介する業者の中には、一定期間中に売却できなければ自ら買い取ってくれる「買取保証制度」を設けているところがあります。高く売れる可能性を残しつつ、期限が到来したら必ず売却できるのがメリットです。

同じ業者でも、取引の内容によって得意不得意があります。できれば複数の業者に相談するのがおすすめです。地域の評判やインターネット上の口コミも参考になるでしょう。

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不動産売却に「ハウス・リースバック」という選択肢

不動産売却には「リースバック」という手段もあります。業者が不動産を買い取った後で、売主をリース契約を締結して住み続けられるシステムです。相続税の支払い、換価分割や代償分割、事業資金の調達や債務の返済など、やむを得ず自宅を現金化したいものの、住む家が無くなると困る場合に最適です。

似たようなシステムに「リバースモーゲージ」がありますが、自宅の売却額に相当する分まで借り入れて死後に精算するという違いがあります。長生きすると生前に売却額分を借り切ってしまい、自宅を明け渡さなければいけません。金利の上昇や物件価値の下落により、その時期が早まる場合もあります。また、使用用途にも制限があります。年齢、同居人の有無などの条件もあるので、自分が該当しない可能性もあります。

その点、リースバックは最初に売却しているので、リバースモーゲージのようなリスクはありません。戸建以外のマンションや事務所などにも対応しています。売却で得た現金の使い道も自由です。業者の選び方の一つとして検討してみる価値はあるでしょう。

弊社ハウスドゥの「ハウス・リースバック」は、店舗ネットワークにより、都心部だけでなく全国各地の物件に対応しております。現金化までは最短9日、標準で40日です。お客様のタイミングで再度購入もできます。もちろん購入して所有するのは株式会社ハウスドゥですから安心です。

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まとめ

不動産売却するときは急いでいる場合が多く、売主としては高く売りたいという願望もあります。業者の選び方では、そのような条件を満たしてくれるところを重視すると、理想に近い形で売却できるでしょう。早く売りたいなら買取、高く売りたいなら仲介のほうが向いています。

自宅を売却しても住み続けたい場合は「リースバック」という手段もあります。弊社ハウスドゥでも「ハウス・リースバック」というサービスを提供しておりますので、ぜひともご検討ください。

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ハウス・リースバック編集部

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