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35年ローンなどの長期の住宅ローンが過去に注目を集めたように、定年を過ぎても住宅ローンを払い続ける契約にしている人は少なくありません。しかし、給与収入がほぼ断たれる老後において、住宅ローンを払い続けることはリスクでしかありません。実際に住宅ローンを理由に老後破産になる人もいます。もし、老後破産一歩手前になったらどうするべきか、老後の住宅ローン返済の解決策を紹介します。
老後（定年後）も住宅ローンを払い続ける場合
団塊の世代といわれる昭和22～24年生まれの人を中心に、定年退職後、住宅ローンが払えなくなるケースが増えているといいます。なぜなら、団塊の世代が住宅ローンを組んだ頃の日本の状況と、現在の日本の状況が大きく変わってしまったからです。
住宅ローン契約時に、払い続けていけるだろうと思って契約したものの、実際に老後に突入して、まったく想像していた状況と違っていたというケースは少なくありません。見込み通りにならなかった現代の日本の状況が、老後を迎えた人を苦しめているのです。老後の生活が極めて厳しい老後破産に追い込まれる人も少なくありません。
当てが外れた退職金
住宅ローンの残債も、退職金があればなんとかなると老後も払い続ける方向で契約する人もいます。確かに団塊の世代が現役だったころは、日本の経済状況もよく退職金の支給も期待できたでしょう。しかし、現代の退職金に頼るのは、確率の高い宝くじを引くようなもの。
当初の契約通りに支払われれば良いですが、企業経営の悪化で大幅に退職金がカットされたり、あるいは完全になくなったりするケースも少なくありません。さらには、はじめから退職金の支給がない会社も増えています。
あてにならない退職金では、住宅ローンの残債を返済することも、旅行に行くことも、老後の柱である年金を補うことも極めて難しい時代なのです。
単体では生活できない国民年金
それでは、老後の収入の柱である公的年金はどうでしょうか。サラリーマンの場合は、公的年金が2本柱になっていて、基礎年金（国民年金）と厚生年金が支給されます。そのため会社員として働き、ある程度の期間年金を支払ってきた人であれば、多少の貯蓄の切り崩しは必要なものの、大きく心配する必要はないでしょう。
問題は、国民年金のみの受給者です。国民年金のみの受給者は、自営業者やフリーランス、アルバイトなどになりますが、満額40年間支払っても1カ月の生活費には到底及びません。平成30年4月からの国民年金の支給額は、満額で年間779,300円で、月にすると65,000円にも満たない額です。
老後の住宅ローンから解放される方法①売却する
老後を迎えても長期ローンの完済ができておらず、さらには返済が滞っているようなら、今後自宅が競売にかけられる恐れがあります。競売は、長期ローンの債権者が裁判所に申し立て、裁判所が不動産を強制的に売却すること。
競売にかけられることの大きなデメリットは、市場価値よりも低い金額で不動産が売られてしまうことです。市場価値の3～7割程度で最低価格が設定され、あとは落札によって最終的な価格が決まりますが、市場価値よりも2割ほど低い価格で取引されることが多いです。
競売にかけられた物件は差し押さえになり、住む場所が見つからないまま強制退去になる可能性がありますし、市場価値よりも低い価格で売却されることで、思った以上に負債が残ってしまう可能性があります。多額の残債は、不動産売却後も支払っていかなくてはなりません。
競売にかけられる前に任意売却を
競売にかけられると、意図しない形で不動産を売却することになります。競売を避けたいなら、任意売却もひとつの方法です。任意売却とは、専門家が債権者と債務者の間に入り、債務者が無理なく残債を支払っていけるようにする手続きのこと。
うまくいけば、ローンが残った状態でも市場価値に近い高値での売却が期待できますし、引っ越し時期や返済方法についてもより無理のない条件で話をまとめてもらえる可能性があります。
長期ローンの返済が滞り、返済が難しくなった場合は、任意売却によって不動産を手放すのも方法のひとつです。
老後の住宅ローンから解放される方法②リースバックする
競売を避けるために、任意売却によって完全に不動産を手放してしまう方法で納得できないなら、リースバックという方法もあります。
リースバックとは、不動産会社などに自宅などの不動産を売却した後、売却した先の会社からリースという形で売却後も手放した不動産を利用するという仕組みです。
任意売却による完全な売却は、不動産を完全に手放してしまうことになるため、新しい住居を見つける必要がありますが、リースバックなら売却後も自宅に住み続けることができます。引っ越しする必要もありません。
さらに、リースバックはもともとの持ち主が引き続き使用する契約であるため、買主である不動産会社などは新たに買ってくれる人を見つける必要がなくなります。その結果、すぐに売却が完了となり、リースバックを利用した人は早い段階で現金として売却代金を得ることが可能です。
ローンが残っていても利用できる
リースバックの良い点は、ローンが残っていても利用できることです。厳密にいうと、残債が売却額より多い場合は、超過分を支払わないとリースバックを利用できませんが、残債が少ない場合は問題ありません。
リースバックを使った不動産の売却で得たお金は、リバースモーゲージのように使用用途を限定されることもないため、住宅ローンの残債に充てたり、老後の生活費に充てたりと自由に活用することができます。リースバックを利用したいなら、ハウスドゥのハウス・リースバックをご検討ください。
まとめ
老後に住宅ローンを支払い続けるのは厳しいものです。退職金が当てにならない今、住宅ローン返済のせいで生活が苦しくなる人もいます。住宅ローン返済の苦しさから解放されるためには、毎月の返済をなくしてしまうことが先決。任意売却によって完全に不動産を売ってしまう方法もありますが、引き続き自宅として利用したい場合は、リースバックがおすすめです。
ハウスドゥでは、さまざまなニーズに合わせたハウス・リースバックのプランを提案しています。一度ご相談ください。
