相続で実家の不動産の現金化が不可避!それでも住み続けたいなら

2018.10.29 更新
ハウス・リースバック

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親が亡くなったときに、相続財産の中に不動産があると、分けるのに苦労するでしょう。不動産の場合には、現金のように簡単には分けられません。兄弟の中で、実家の不動産を欲しがる人もいれば、現金の方がいいという人もいるでしょう。ここでは、相続での不動産の扱いについて解説していきます。

主な財産が不動産のみの場合の相続方法

相続財産が不動産以外に現金や金融資産などがあれば、相続人のうち1人が不動産を相続し、他の相続人が現金などを相続することが多いです。しかし、経済的価値のある財産が、不動産のみだと、その不動産を分けなければなりません。

もっとも簡単な分け方は現物分割です。文字通り、現物をそのまま分けます。土地と建物があり、相続人が2人なら、1人が土地を相続し、もう1人が建物を相続するという分け方ができるでしょう。土地を分筆登記して分ける方法もあります。

ただし、不動産は平等に分けられるとは限りません。小さく分けると利便性が損なわれることもあるでしょう。土地と建物に分けても、自由に利用や売却ができないため、お互いに不満が残るかもしれません。

相続する不動産を、誰も住居として使用する予定がなければ、換価分割という方法もあります。相続財産をいったん全部現金に換えてから、分ける方法です。不動産のままだと、平等に分けるのが難しくても、現金化すればピッタリ平等に分けられます。

しかし、相続人のうちの1人が不動産を住居として使用している場合には、不都合が生じるでしょう。相続のために住居を失い、引っ越すことになってしまいます。そのため、住居として使用している相続人は反対するでしょう。

実家などを住居として使用している相続人がいる場合には、代償分割という方法がよく合っています。相続人のうちの誰か1人のみが不動産の所有権を取得して、他の相続人に相続分相応の現金を支払うやり方です。

例えば、3人の兄弟が相続人で時価3,000万円の不動産が相続財産なら、誰か1人が不動産の所有者になります。その上で他の2人に対して、それぞれ1,000万円ずつ支払うという具合です。そうすれば、誰にも不満は残らないでしょう。しかし、このやり方は不動産を取得する相続人が、まとまった金額のお金を用意しなければなりません。


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相続した不動産を現金化して換価分割する手続き

相続した不動産を換価分割する際には、まず不動産の売却手続きをしなければなりません。相続であっても、基本的には通常の不動産を売却するときの手続きと同じです。ただし、2つだけ通常とは異なる点があります。

1つは遺産分割協議書が必要だという点です。遺産分割協議書には、相続財産の分割方法について記されています。相続人全員が同意していることを証明するための書類です。逆に、遺産分割協議書がないということは、全員の同意は得られていないことを意味します。そして、全員の同意がないうちは、相続人のうちの誰かが勝手に不動産を売却することはできません。

もう1つは、相続財産である不動産を、いったん相続に全員の共有名義にすることです。不動産が売れるまでの間は、持ち分に応じて不動産の所有権を得ることになります。

不動産の売却方法は、通常の不動産と同じように、不動産会社に買取をしてもらっても、仲介で一般の人に売却しても問題ありません。時間的余裕があれば、なるべく仲介で売却するのが望ましいでしょう。高く売りたい場合には、仲介の方が有利です。そして、売却代金は相続分に応じて分けることになります。

しかし、仲介の場合にはすぐに現金化できるとは限りません。何ヶ月も売れない可能性もあります。売れるのが遅れれば、各相続人が現金を手にする時期も遅くなるでしょう。現金化が遅れるのを避けたい事情があれば、不動産会社による買取で売却することもあります。主に相続税の納付期限などの関係で、すぐに現金を用意しなければならない場合などです。

遺産分割協議に時間がかかってしまうと、仲介で売るくらいの時間的余裕がなくなり、買取で売らざるを得なくなることもあります。


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まとまった額の現金がなくても相続した不動産を代償分割できる

兄弟のうちの1人が実家に住んでいて、親が亡くなった後も住み続けたいのであれば、代償分割が望ましいです。しかし、代償分割をするには、不動産を相続する人が代償金を用意しなければなりません。

代償金の決め方は、各相続人の相続分に相当する金額です。不動産の評価額から、自分の相続分を差し引いた金額分の現金が必要になります。まとまった金額の現金を用意できなければ、換価分割にするように、兄弟から要求されるかもしれません。借入をして代償金を用立てる方法もありますが、何千万円も借りるのは難しいでしょう。

そこで、リースバックという方法があります。現在住まいとして使用している不動産を売却し、買主から賃借するという方法です。買主も最初から賃貸する目的で、不動産を買います。

賃借するということは、毎月家賃を支払わなければなりませんが、売却した段階でまとまった金額の現金が手に入るでしょう。その現金を代償金に充てられるというわけです。毎月家賃を支払うこと以外は、これまでとほとんど変わらない環境で生活できるでしょう。

リースバックのサービスを提供している企業は、それぞれサービス内容や利用条件が異なります。長期間賃貸で住めるところもあれば、数年程度しか住めないところもあるので、慎重に選ばなければなりません。

そこで、弊社のハウス・リースバックを利用してみてはどうでしょうか。不動産の売却代金は一括で支払われ、時間もかかりません。相続税を収めなければならない場合でも、納付期限に間に合うでしょう。引っ越しなども必要ないため、近所の人にも知られないで済みます。

相続で代償分割をしたくても、まとまった金額の現金がなくて困っているなら、ぜひハウス・リースバックを検討してみてください。ただし、物件によっては利用できない場合もありますので対応可能かご確認ください。

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まとめ

相続で不動産を分ける際には、遺産分割協議がなかなかまとまらず、揉めてしまうことも多いです。相続で揉めたことが原因で兄弟仲が悪くなってしまうこともあるでしょう。現金化すれば平等に分けられますが、生まれ育った実家が人手に渡ってしまいます。なるべく、親が元気なうちに、誰が何を相続するかを決めておくのが望ましいでしょう。

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ハウス・リースバック編集部

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