家の生前相続は贈与よりもハウス・リースバック?メリットは?

2018.10.29 更新
ハウス・リースバック

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生前に家を所有している場合は、自身の死後に相続されることになります。生前に指定されていなければ、民法に基づいて財産の相続手続きを進めるのが基本です。しかし、生前に財産を譲っておく生前贈与を利用することもできます。生前贈与にはどんなメリットやデメリットがあるのでしょうか。また、生前贈与や相続の際に活用できる仕組みとして、ハウス・リースバックが挙げられます。ハウス・リースバックのメリットについても合わせてチェックしましょう。

家を生前相続するときの落とし穴とは?

所有している家を受け渡す方法として、生前贈与というものがあります。生前贈与とは、自身が亡くなる前に所有している財産を相続人予定者に贈与することです。贈与する方とされる方が合意することで贈与契約を締結し、生前贈与が行えます。

生前贈与の対象となる財産には、特に制限がありません。家や土地などの不動産でも、現金でも贈与可能です。ここでは、生前贈与のメリットとデメリットを確認しましょう。

生前贈与のメリット

生前贈与をするメリットとして、税金の節約が挙げられます。生前贈与を利用する際に条件が当てはまれば、節税に効果的な控除を受けられる可能性があるのです。例えば、婚姻期間が20年を過ぎている夫婦の間で、居住用の不動産や居住用不動産を取得するためのお金の贈与が行われた場合には、最高2,000万円まで配偶者控除ができます。

また、年間110万円以内の贈与であれば、贈与税は非課税に。毎年110万円以内となるよう調節しながら少しずつ生前贈与を行うことで、贈与税を発生させずに家を贈与させることが可能です。

生前贈与には節約のほかにも、スムーズに財産を渡せるというメリットがあります。遺言で指定しなければ、自身の死後は民法の規定に基づいて財産が相続されることになるのです。生前贈与を活用して家や土地などを贈与しておくことで、希望どおりの相手に財産を渡せます。

家は複数の相続人へ均等に分配するのが難しいため、生前贈与をして特定の相手に渡しておくことで、相続人同士のトラブルを回避することも可能です。自身の希望を叶えつつ相続人の無駄なトラブルを避けられるのは、大きなメリットといえるでしょう。

生前贈与のデメリット

メリットとして挙げた税金の節約が、思わぬ落とし穴となることもあります。贈与の際は税理士など専門家に依頼するケースが一般的ですが、専門家に依頼するためには費用が必要です。毎年贈与のために専門家に依頼していると、生前贈与にかかる年数が長引くほど費用がかさみます。

贈与税を節約するために毎年多額の費用を専門家に支払うことで、結果的に節約につながらないことも。さらに家を生前贈与すると、不動産取得税などの税金がかかります。手続き費用も必要になるため、生前贈与も使い方次第では必ずしもお得とはいえないのです。


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生前贈与以外で相続させる方法

生前贈与以外で希望どおりの相手に財産を相続させるには、遺言書が必要となります。遺産相続においては遺言書が優先されるため、相続のトラブルを事前に回避可能です。遺言書に記載があれば、法定相続人でなくても相続できるのもポイント。献身的に介護をしてくれた子供の配偶者や婚姻関係にない内縁の妻などにも、遺産を相続させられます。

法的効力を持つ遺言書の条件

ただし、遺言書に記載しておけば何でも有効になるわけではありません。遺言書が効力を発揮するためには、民法で定められた方式で記載されていなければならないのです。

効力を持つ遺言書には、以下の3つについて書かれている必要があります。

・相続に関する事項

・財産に関する事項

・身分に関する事項

また、遺言書を残せるのは意思能力のある満15歳以上と決められているため注意が必要です。たとえ未成年であっても、遺言書の内容に親や法定代理人など第三者の同意は不要。有効な遺言書が見つかった場合は、例え親子でも遺言書の取消はできません。

遺言書が無効となるケース

遺言書の内容によっては、特定の相続人だけが利益を享受し、ほかの相続人が不利益を被る危険性もあります。そのため民法では、遺留分が定められているのです。遺留分は、遺言書で相続人や相続財産が指定されていたとしても、ほかの相続人が最低限得られる財産を補償する制度のこと。遺留分は、亡くなった方の配偶者や直系卑属である子や孫、直系尊属である父母や祖父母のみです。

遺留分によって得られる財産の割合は、以下のように定められています。

・配偶者・子のみ:全相続分の1/2

・父母のみ:全相続分の1/3

・配偶者および子:全相続分の1/4

・配偶者および父母:配偶者は全相続分の1/3、父母は1/6

遺留分は自動的に得られるものではなく、共同相続人に対して遺留分減殺請求を行うことで初めて受け取れるため、覚えておきましょう。

また、夫婦や兄弟などが2人以上で作成した遺言書は、効力を持たないと定められています。本人の意思によるものでなければならないため、第三者が内容を伝える代理遺言も不可能です。


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ハウス・リースバックを活用して生前贈与をスムーズに

生前贈与や相続の際に活用できるシステムとして、リースバックが挙げられます。リースバックとは、家やマンションなどの不動産をリース会社に売却して資金を得たあとも、リース代を支払うことで住み続けられるシステムのこと。当社ハウスドゥ!が提供しているリースバックを、ハウス・リースバックと呼びます。

ハウス・リースバックは、自宅の使用を継続しながら売却資金を得られるのが特徴です。相続の際に家を分割するのは困難ですが、現金化することで容易に分配できます。遺留分として渡す場合も、現金であれば簡単です。相続人の1人が遺産を取得し、ほかの相続人に対して代償金を支払う代償分割の際も、ハウス・リースバックを活用できます。

ハウス・リースバックを利用することで複雑な不動産相続を避けて現金を残せることに加え、引っ越し不要で家に住み続けられることは大きなメリットといえるでしょう。

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まとめ

生前贈与にはさまざまなメリットがありますが、デメリットがあることも忘れてはいけません。生前贈与以外に遺言書で相続について指定することも可能なので、最適な方法を選択しましょう。生前贈与や相続の際は、家に住み続けながら現金化できるハウス・リースバックがおすすめです。リースバックに興味のある方は、お気軽にご相談ください。

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ハウス・リースバック編集部

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