店舗や事務所を継続利用できる!不動産のセールアンドリースバック

2019.03.27 更新
ハウス・リースバック

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事業の資金繰りに行き詰ったら、どのような方法でお金を作るでしょうか。資金の確保には、さまざまな方法がありますが、不動産のセールアンドリースバックも資金確保のための方法のひとつです。不動産のセールアンドリースバックの特徴とメリット・デメリットを紹介していきます。

もはや不動産の売却・移転だけが選択肢ではない

事業の資金繰りが怪しくなり、「倒産」の2文字が目に見えたとき、最終的な手段として考えられるのが、店舗や自宅などの不動産の売却かと思います。

もちろん不動産がなくなってしまうのは大きな痛手になるため、銀行などで融資を受けられないか模索したり、無駄な経費がないか事業の在り方を確認したりしたはずです。しかし、銀行はそこそこ事業が好調でないと融資してくれませんし、経費を削るにしても限界があります。

まとまったお金をどうにかして作ると考えたとき、手放せば大きな資金源になる不動産の売却は、リスクはあるものの事業再生のきっかけになる、まさに最後の賭けともいえるでしょう。

不動産の売却での問題

しかし、不動産の売却をすると、事業を再生できたとしても、今まで使っていた店舗や事業所の所有権はなくなってしまいます。そのために、新たに店舗や事業所を見つけなければなりません。ただそうすると、家賃など経費が掛かるため、はじめはお金があるので良くても、後々のことを考えればあまり意味がありません。

さらに、場所が移転することによって職種や業種によっては不都合が起こることがあります。店舗や事業所を売って事業を続けることは難しいのが実際のところです。

セールアンドリースバックという選択肢

不動産を使った資金作りは、何も通常の売却だけではありません。セールアンドリースバックという方法もあります。事業用不動産のセールアンドリースバックは、ハウスドゥ!でも扱いのあるリースバックの一種です。


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不動産のセールアンドリースバックの特徴は?

セールアンドリースバックとは、売却後のリースを条件にものを売却することですが、事業所を対象にしたセールアンドリースバックにはいくつかの特徴があります。知っておきたい3つの特徴を見ていきましょう。

移転せずに売却後も利用できる

まず1つ目の特徴が、事業所などの不動産を対象にしたセールアンドリースバック。こちらは、売却しても移転せずに継続して事業所や店舗を利用できることです。これは、売却してリース料金を支払うという、セールアンドリースバックの仕組みによって成立しています。

多額の現金化が可能

セールアンドリースバックには、店舗や事業所以外の不動産に対して利用できるものもありますが、不動産以上に価値があるものはほとんどないでしょうから、売却しても手元に残る現金は少ないでしょう。一方、不動産の売却は評価にもよりますが、数千万単位になってもおかしくない価値があります。ほかの資産と比較したときに、多額の現金化が可能です。

担保付でも契約できる可能性がある

事業の危機を経験して、不動産の担保付きで借入をしている場合もあるでしょう。セールアンドリースバックは、担保付の契約があっても残債が残らなければ、契約できる可能性があります。担保付でも契約できるというのは、土壇場の状況において大きな魅力になるのではないでしょうか。


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不動産のセールアンドリースバックのメリットと注意

それでは、実際のところ不動産のセールアンドリースバックはどうなのか、本当に魅力的といえるのか、メリットと注意点を紹介します。

不動産のセールアンドリースバックのメリット

不動産のセールアンドリースバックのメリットを3つ見ていきましょう。

引き続き同じ場所で営業できる

先に紹介したように、売却後もリース契約をするセールアンドリースバックは、引き続き同じ場所で営業できるというメリットがあります。事業の継続にあたって、どこで仕事をするかは職種によっては大きなポイントとなる部分ではないでしょうか。

固定資産のオフバランス化

購入した事業のための土地や建物は、経理上資産として決算書で報告します。オフバランス化とは、事業のための土地や建物を資産から除外すること。これまで、土地や建物があることで資産への計上のほか、毎年の費用が発生していたはずですが、セールアンドリースバックは不動産を売却するため、決算上、不動産という資産、減価償却費を消すことができます。

オフバランス化によるメリットは、現状に対してアンバランスだった資産や毎年の費用をなくせること、そして減価償却や固定資産の管理など面倒な手続きなどから解放されることです。

現金化により事業資金が確保できる

セールアンドリースバックは、そもそも売却があってのリースです。そのため、売却後は一括で現金を受け取ることができます。一時的に大きな額を持つことになるため、事業資金が確保でき、事業の立て直しを図ることができます。

不動産のセールアンドリースバックの注意

一方で不動産のセールアンドリースバックにはデメリットもあります。注意点を2つ押さえておきましょう。

・賃料は無理なく支払っていけるか

今まで支払いがなかった支出が増えることになります。そもそも経営を立て直すためのセールアンドリースバックですから、無理なく払っていける賃料で設定していくことが大切です。

・今後国税庁で条件が付く可能性

セールアンドリースバックは不動産をいったん売却する方法ではありますが、引き続き使用できることもあってか、会計基準では売却にあたらないと判断されることがあります。現行のセールアンドリースバックは売却の基準を満たしていますが、今後売却に条件が付く可能性も否定できません。

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まとめ

売却後も不動産を利用できるという点は、事業を継続していく中で大きなポイントになります。不動産のセールアンドリースバックは、そんな事業の継続で重要な部分を叶えてくれる資金確保の方法です。ハウスドゥ!では、事業用不動産のセールアンドリースバックを含めたリースバックサービス(ハウス・リースバック)を提供しているので、資金繰りに困ったらぜひ相談してみてください。

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ハウス・リースバック編集部

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