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多額の資金を集める必要がある場合、自分の家を売って資金を集めるという人がいます。
中には家を売った後も住み続けることができる、「リースバック」方式を選ぶ人が増えてきていますが、実際にはどのような方法になるのでしょうか？
そこで今回はリースバックの方式について、詳しく解説していきます。
リースバック方式の基礎知識
そもそもリースバックとは、どういった方式を意味するのでしょうか？
まずは、リースバック方式の意味について解説していきます。
リースバック方式とは
リースバック方式とは、保有している資産などを金融機関やリース会社に売却することで資金を得るという方法になります。
さらには資産をリース契約で利用し続けることができるので、売却した資産を使用し続けることが可能です。
ここで言う保有している資産とは、不動産（自宅など）や機械、設備機器などのことを意味します。
さらにリースバックの特徴として、売却したあとも将来的に再度購入することもできるという特徴があります。
一般的な資産の売却は、他の人にも購入する権限があるので、将来的に再度購入するということができない可能性が出てきます。そのため、一時的な資金を手に入れるための方法として活用されることが多い方式です。
セル＆リースバック（セルアンドリースバック、セール＆リースバック）とも言われています。
リバースモーゲージとの違い
リースバックという方式を調べていると、リバースモーゲージという方式が必然的に出てきますが、意味合いが異なります。
まずリバースモーゲージとは、自宅を担保にする代わりに金融機関から融資を受けられるというサービスのことです。
通常の住宅ローンの場合、毎月返済していくことで、借入残高が減少していき、最終的に残高がゼロとなりますが、
リバースモーゲージは一定の枠内で都度借り入れを行うことができ、借入残高が次第に増加していくことから（リバース＝）逆住宅ローンとも呼ばれています。
借入残高が極度額まで達していないのであれば、何度でもお金を借りることが可能です。
ただ使い道に制限がかけられる場合もあるので注意が必要になります。
その点リースバックは、使い道が自由で制限が特にありません。
リースバック方式の活用例
では実際にリースバック方式を活用した事例には、どのようなものがあるのでしょうか？
ここでは、実際に活用した事例を見ていきましょう。
主なリースバック方式の活用例
実際にリースバックを活用していった人の中には、以下のようなケースがあります。
- 老後の生活資金の確保
老後は年金が支払われますが、年金だけでは生活できないという人が多数存在します。
そんな時にリースバックを活用して、生活資金として活用している人が多くなってきているのです。
- 相続税の支払い
もし身内の中で誰かが亡くなった際には、遺品などを相続していくわけですが、物によっては相続する際に相続税がかかってきます。
遺産が多ければ多いほど多額の相続税を払うこともあるので、その際の資金を工面する際に利用されることがあるのです。
- ご家族の学費
学費を支払いたい場合に、リースバックを利用する方もいます。
自宅をリースバックする場合、家に住み続けることも可能なので、そのあとも家に住み続けようと考えているご家族にも安心です。
- ローンの支払い
ローンを組むことで高額な商品を購入することもできますが、予定通りに支払いができなくなってしまった、という人がいます。
結果支払が追いつかず、一時的に資金を調達したり、まとめて清算するためにリースバックを利用されることもあります。
- 高額な治療費
急に重い病気にかかってしまったり、不慮の事故により多額の治療費が必要になることもあります。
そんな時に高額な資金を得る方法として、リースバックが利用されるのです。
このようにリースバックを利用している人は多岐に渡り、資金調達の1つの方法として用いられることがほとんどです。
ただ一時的な資金を得るために「不動産・機械・設備機器」を売却したい一方、利用し続けたいという願望がある方もいます。
その点、リースバックは売却した後も利用することが可能なので、年齢層関わらず様々な人から注目を集めているのです。（ただし、物件によって取扱いできない場合もあります）
こんなケースでも活用されているリースバック方式
もう1つリースバックの特徴的な活用方法として、新しく事業を始めるための運転資金に活用されることがあります。
リースバックの特徴である、「活用方法に制限がない」ということから利用されている人が増えてきているのです。
活用事例として、城陽市の事例が存在します。
リースバックを利用した城陽市の背景には、長期的な目線をもった財政運営を行っていくためにありました。
公共施設の建設の際には、施設の効用が耐用年数に応じて発揮されます。公共施設を利用する住民にも元利償還金が求められますが、リースバックを利用することで、住民の負担を減らしたのです。
参照：城陽市ホームページ
他にも有効な資金調達方法として、銀行融資・公的融資（制度融資）・ビジネスローン・不動産担保ローン・ファクタリング・手形・助成金（補助金）・出資・株主割当・ベンチャーキャピタルなどがあるので、実際に事業資金を手に入れようと考えているかたは参考にしていくと良いでしょう。
リースバック方式の流れと注意点
では実際にリースバックを利用するとなった場合、どのような流れで利用していくことができるのでしょうか？
ここでは、実際にリースバックを利用した際の流れを説明しつつ、利用にあたっての注意点をご紹介していきます。
リースバック方式の流れ
リースバックを利用していく際の流れは、以下の通りになります。
1．リースバックのサービスを行っている不動産会社やリース会社の選定
まずはリースバックを取り扱っている不動産会社やリース会社を探していきましょう。
自分の条件に見合うリースバックを扱う会社の選定を行った後、実際に売却を行うための手続きを行っていきます。
ここでもし自分で選定することが難しいと感じる場合には、不動産・リース会社の仲介会社に売却を依頼する方法もあります。
仲介会社がおすすめする投資家や不動産会社等の買い主を紹介してもらうことができるので、安心して手続きを進めていくこともできます。
ただし、リースバックについてあまりよく知らない不動産会社も存在するので、もし後者の方法を選ぶ場合には、不動産・リース会社の仲介会社の選定をきちんとする必要があります。
2．机上・訪問査定
実際に手続きを進めていく中で机上での査定を行っていき、訪問調査が行われるのが一般的な流れです。
リースバック方式を利用していくためには、一般的な売却査定以外に、共同名義人の同意や賃料を支払える安定収入があるかどうか、債権者からの同意があるかどうか、などが査定基準となります。
3．売買契約の締結
実際に査定が終わり、無事売却できることが分かったら、契約へと移っていきます。
契約の際には契約書が設けられますが、事前に契約内容を知っておくことも可能です。
不動産会社やリース会社、不動産・リース会社の仲介会社によって契約内容は異なります。自分たちの希望の内容と相違がないかを確認しながら契約を締結させていきましょう。
リースバック方式の注意点
リースバック方式を利用していくにあたっていくつか注意点があります。それが以下の通りです。
- 不動産会社・投資家の情報を収集する
リースバックを活用している不動産会社を調べていく際に大切なのが、今までどれだけの実績を出しているかを見ていく必要があります。
なぜなら中には実績のない不動産会社もあり、リースバックについてあまりよく知らない不動産会社も多数存在するからです。
単純な売却であればそこまで実績は気にならないかもしれませんが、リースバックの場合、売った後に賃貸として住み続けることになりますから、その後も関係性が続きます。
信頼できない業者と契約してしまったら、ずっと住み続けるつもりだったのに退去を言い渡されてしまう事もあるかもしれません。
仲介業者に紹介される投資家もどれだけの実績や、経歴があるかによって信用できるかの意味合いが変わってきます。
まずはそれぞれの情報を集めておき、契約しても問題ないかどうかの確認をしておくことで安心して契約ができるのです。
- 「再売買予約権」をつけて契約をする
リースバックを利用していく人の中には、将来的に再度購入し直すことを前提に活用していく人もいることでしょう。そんな時は必ず「再売買予約権」をつけて、契約する必要があります。
もし「再売買予約権」をつけずに契約をした場合、再度購入したくても売ってくれないことがあるのです。
他にも再度購入することができても、高い代金を支払わなくてはいけないという可能性が出てきてしまいます。将来的なトラブルを避けるためにも、必ず「再売買予約権」はつけるようにしましょう。
- 契約の際に費用が発生することもある
契約の際には、余計な出費が発生してしまう恐れがあります。
対象となる費用として保証料・火災保険・敷金・事務手数料などがあげられます。
実際は買取価格から差し引かれることが多いと思いますが、総額で数百万円になるケースも存在するので、どれぐらいの費用がかかるのか事前に調べておくと良いでしょう
まとめ
資金を集める方法として、リースバックは有効的な手段です。
資金の活用方法に制限は特にないので、利用するにあたっての注意点をしっかりと理解していれば安心して利用していくことができます。
もし活用を検討している人は、事前にしっかりと情報を仕入れておき、リースバックの利用を検討してみてください。（ただし物件により取扱いできない場合もあるので、検討する場合は対応可能かをご確認ください）
