はじめての「リースバック」入門!売却した不動産に住み続ける方法

2019.04.26 更新
ハウス・リースバック

この記事を読むのに必要な時間は約 10 分です。

急遽資金を集めようと考えた時に、自分が所有している不動産を売却しようと考える人がいます。

その中にはリースバックを活用して売却をする人もいますが、そもそも不動産におけるリースバックとはどういった内容なのでしょうか?

そこで今回は、不動産に関するリースバックについて解説していきます。

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リースバックの基礎知識

まずはリースバックの基本的内容について解説していきます。

これからリースバック方式を検討している方も、ぜひ参考にしてみてください。

 

不動産におけるリースバックとは

リースバックとは、もともと自分が持っている資産などを金融機関やリース会社を通して売却することで資金を調達する方法のことを表します。

ここで言う資産とは、個人が所有している不動産や機械、設備機器のことです。

また正式名称はセル&リースバック(セルアンドリースバック、セール&リースバック)となります。

 

不動産におけるリースバックだと、所有している家や自宅などを不動産会社や投資家に購入してもらう方法のことを表します。

契約内容としては、「定期借家契約」という不動産取引になることが多く、売却した不動産をもとの所有者がそのまま使用し続けることができるのが、リースバックの特徴となるのです。

 

不動産売却で多額の資金を得つつ、住み続けることができるというメリットがある一方で、賃借料を支払い続けなければいけないというデメリットもあります。

さらに物件の利用をしていくにあたっては、相手側の契約条件に従わなければならないという決まりもあるので注意が必要です。

リースバックの利用目的

リースバックを活用していく人の理由は様々です。主なリースバックの利用目的としては、

  • 老後の生活資金の確保
  • 相続税の支払い
  • ご家族の学費の足し
  • ローンの支払い
  • 病気による急な出費による支払い

などがあげられます。

これらの共通点として、多額の資金を確保したいという背景が見受けられます。

多額の資金を調達する方法として資金の確保のために不動産を売却したいと考えるのです。

 

しかし家を売却してしまうと、次に住み続ける家がなくなってしまうという問題が発生してしまいます。

そんな住み慣れたお住まいから離れたくないという場合にリースバックは利用されているのです。

 

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リースバックの売却・再購入価格・賃料はいくら?

リースバックの特徴として、売却をした後に再度購入することができます。

さらには賃料を支払い続けることで、賃貸として住み続けることも可能なのですが、それぞれどれぐらいのお金がかかってくるのでしょうか?

そこでここでは、それぞれにかかってくる金額面について解説していきます。

 

リースバックの不動産にまつわるお金の話

まずは不動産におけるリースバックを利用した際に発生する、売却価格についてです。

売却価格の目安となる金額は以下の通りです。

〇売却価格=市場価格×60%~80%程度

 

これはあくまで目安となり、売却する不動産会社によって大きく変動する場合もあります。

さらにはエリアによっても売却金額は大きく変わることもあり、中には売却すること自体が難しい不動産もあるので注意が必要です。

次に、再購入価格は以下の通りです。

〇再購入価格=売却価格×1.1~1.3

リースバックを契約した不動産会社の購入金額より、少し上乗せされた金額となってきます。

上乗せされるのは、諸費用が含まれるからです。

自分が売却した金額より高値になるので、売却して再度購入を検討している人は事前に金額がいくら位になるのかを確認するようにしましょう。

また再購入するときに条件を決定するという会社もありますが、

その場合、取り決めが曖昧になり実際に再購入する場合にトラブルになってしまう可能性がありますので特に注意しましょう。

 

そして最後が、売却した不動産に住み続けた場合の1か月の賃料についてです。

〇1か月の賃料=売却価格×7~13%÷12ヶ月

1か月の賃料は、売却価格を基準に決められます。

売却金額が高ければ高いほど、1か月の賃料は高くなってしまいます。

リースバックの賃料は、地域や物件の築年数によっても考え方が異なるので、事前に調べておくことが重要となってきます。

 

相場を決める判断材料

投資家が不動産を購入する場合、現在どれぐらいの住宅ローンが残っているのか、自宅がある場所の市場相場はどれくらいなのか、などを踏まえて購入金額を決めていきます。

また土地や築年数も、判断基準となっていくのです。

中には買取価格がご希望額に届かない場合や、賃料の継続的な支払いが見込めないなどの場合も無きにしも非ずです。

その場合はリースバック自体を利用することができない場合があるので注意しましょう。

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リースバックを成功させるポイント

リースバックを利用していくには、いくつかの条件をクリアしていくことがひとつの条件となってきます。

そしてさらにリースバックを成功させていくには、ポイントを熟知していくことが重要なこととなってくるのです。

 

ではリースバックを成功させるポイントとはどういったものなのでしょうか?

順番に成功を収めるためのポイントを見ていきましょう。

 

リバースモーゲージとの違い

リースバックという言葉を調べていくと、必然的にリバースモーゲージという言葉が出てきます。

似ている部分もありますが、内容は全く異なるので違いをしっかりと熟知しておくことが大切です。

 

まずリバースモーゲージとは、家を担保にすることによって、銀行などの金融機関や自治体からお金を借りることができる方法になります。

融資として資金を受け取ることができ、借り主が死亡したときに、担保にした家を売却することによって、借りていたお金を一括返済するのです。

ふたつの違いとして、年齢制限の有無になります。

不動産会社やリース会社によっても異なりますが、リースバックには年齢制限がありません。

逆にリバースモーゲージは、60歳~65歳以上じゃないと利用できないという事が大半です。

 

さらにリバースモーゲージは、販売できる物件の種類も一戸建てのみとなっていることが多いので、制限が設けられているのです。

どちらも自分が所有する不動産を介して資金を得ることが可能ですが、内容が全く異なってきます。

これらの違いを理解して契約をしていくことで、満足のいく契約へと繋がっていくのです。

リースバックを成功させるために

リースバックを成功させるには、以下の項目に注意して契約を進めていくことが大切です。

  • 購入者(不動産会社・投資家)の把握

何より重要となってくるのが、売却に出す不動産を購入してくれる第三者(不動産会社や投資家)です。

購入してくれる人が見つかったとしても、売却履歴が全くない人や今までの実績が何もない人に購入してもらうのは危険が伴います。

まずは、リースバックを活用する際に信頼できる相談先や投資家を見つけることが大切です。

その際に購入者の実績を観ることや、今までの購入履歴を確認しておくと良いでしょう。

 

  • 再購入金額の把握

将来的に再購入を検討している人は、再購入金額を確認して目途をたてておくことが大切です。

その際は、必ず「再売買予約完結権」をつけて契約をするのを忘れないようにしましょう。

もし再購入を検討していても「再売買予約完結権」がなかった場合、売ってくれなかったり、最初の目途とは違う高い代金を請求される場合があるのです。

そのため、将来的なことを考えると、「再売買予約完結権」をつけておくことは大変重要になってきます。

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まとめ

不動産におけるリースバックは、多額の資金を得ることができつつ、慣れ親しんだ住まいに住み続けることができるというメリットがあります。

しかしそのためには、事前に情報を仕入れておき、どれだけ安心して契約できるかが大切になってくるのです。

もし不動産におけるリースバックを検討している方は、契約前にしっかりと調べておくと安心して契約を進めていくことができるでしょう。

リースバックを利用していく人の中には、将来的に再度購入し直すことを前提に活用していく人もいることでしょう。

そんな時は必ず「再売買予約完結権」をつけて、契約する必要があります。

もし「再売買予約完結権」をつけずに契約をした場合、再度購入したくても売ってくれないことがあるのです。

他にもあらかじめ再購入金額を決めておかないと、再度購入することができても、高い代金を支払わなくてはいけないという可能性が出てきてしまいます。

将来的なトラブルを避けるためにも、事前に良く調べて安心できる契約をしましょう

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ハウス・リースバック編集部

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