この記事を読むのに必要な時間は約 8 分です。
資産整理にはさまざまな選択肢がありますが、その中でも大事と言えるのが不動産売却です。
特に、経験がない人にとってはどうすればいいのかまったくわからないということもあるでしょう。
ここでは、そうした人たちのために、不動産売却とその注意点をまとめてみました。
不動産売却による「資産整理」とは
そもそも、「資産整理」とはどういう手続きなのでしょうか。まずは、資産整理の基礎と種類を見ていきましょう。
資産整理とは
資産整理とは、現在保有している資産を整理整頓することで、子や孫への資産相続に備えることです。
資産整理をすることで相続などの際に被相続人側が資産の種類やその状況を把握していれば、各種の手続きがスムーズに行なえます。持ち家や土地などのプラスの財産だけでなく、借金や負債などのマイナスの財産もきちんと把握することが大切です。
資産整理においては、財産や負債について把握し、必要に応じて不動産をはじめとする資産を売却します。
また、不動産売却には、相続対策・自己破産などの債務整理・投資目的物件の3つの種類があります。
タイプ別にみる不動産売却
不動産売却のタイプは、以下の通りになります。
- 相続対策
相続を行うとなると、相続税や固定資産税がかかります。
そのため、手放す不動産と手元に残す不動産を整理する必要があります。
- 自己破産などの債務整理
この場合は、住宅ローンが返済できない債務者と債権者が合意して行う任意売却や、債権者による競売が行われます。
- 投資目的
価格が上昇したところを狙って売却します。都心部であれば高い価格で売れる場合もありますが、立地や物件の状態によって売却価格が高くならないこともあります。
不動産売却にかかる費用
不動産売却では、さまざまな手続きの中で費用が発生します。
では、不動産売却を行うとどのくらいの費用が発生するのでしょうか？
不動産売却にかかる費用
不動産売却にかかる主な費用は、以下の6種類となっています。
①不動産会社に支払う仲介手数料
不動産の売却価格によって金額は異なりますが、一般的には「売却代金の3％＋60,000円（消費税別）」という形で計算されます。また、仲介手数料は売却が成立した場合にのみ発生します。
②譲渡税
不動産を売却したことによって発生した譲渡益に対して課税される税金です。
譲渡所得の計算式は、「売却代金－（購入代金+購入にかかった諸経費+売却にかかった諸経費）」となり、譲渡所得にかかる所得税と住民税は、所得に税率を掛けて計算されます。
税率は、所有期間5年以下が「短期譲渡所得」、5年超が「長期譲渡所得」とその不動産を所有していた期間によって異なります。
③登記費用
ローンが残っていたりした場合の抵当権抹消のための登記費用や、仕事を依頼した司法書士への報酬がこれに当たります。
④売買契約書に貼付する印紙代
この印紙税は、不動産の売買価格に応じて決められています。
⑤引越し費用
住んでいた不動産を売却する場合は、引越し費用もかかってきます。
⑥測定費用
土地や一戸建てを売却する場合には、土地の境界などがはっきりわからないことがあります。そうしたときに、改めて実測する必要が生じると測定費用が発生します。
不動産売却で知っておきたい税金について
不動産売却を行うと、さまざまな税金が発生します。ここではそうした税金について見ていきましょう。
不動産を売却すると、その利益である「譲渡所得（売却益）」が発生します。この譲渡所得は、不動産の売却金額－（不動産の取得費+売却時の譲渡費用）の式で算出され、これに住民税や所得税がかかります。
また、この譲渡所得は以下の2種類に分かれます。
- 短期譲渡所得
譲渡年の1月1日時点で、その不動産の所有期間が5年以下の資産の譲渡にかかる所得。
所得税率：所得税（30％）＋住民税（9％）＝39％
- 長期譲渡所得
譲渡年の1月1日時点で、その不動産の所有期間が5年を超える資産の譲渡にかかる所得。
所得税率：所得税（15％）＋住民税（5％）＝20％
(注) 平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。
不動産の所有期間によって、譲渡所得に対する税率が異なってくるため、売却する際には注意しましょう。
不動産売却で資産整理をするためのコツ
不動産売却では、大きなお金が動くのでうまく進めたいものです。
では、資産整理をうまく進めるにはどのようなコツがあるのでしょうか？
不動産売却で資産整理をするためのコツ①
まず大切なのは、資産整理の目的を明確にすることです。資産整理にはさまざまな目的があります。
遺産相続の準備のためか、債務整理なのか、相続対策なのか。その目的をはっきりさせることで、資産整理の筋道が見えてくるのです。
また、一口に「資産」といっても、持ち家や土地などのプラスの資産と借金や負債などのマイナスの資産があります。これらをきちんと整理することで、どのような資産がどれだけあるのかがはっきりします。
また、所有している物件や土地の状態も重要です。
不動産は、ただ持っているだけでは収入を生み出さないので資産とは言えません。建物も建っておらず、利用されていない遊休地は収入を生み出さないものの、固定資産税などの支出が発生するので負債となります。また、人が住んでいない不動産は税金控除の対象外となるので、やはり負債となります。
不動産売却で資産整理をするためのコツ②
不相談売却でもっとも重要なのは、当然「良い業者を見つけること」です。
そのためにはまず、複数の不動産会社を調べてみましょう。
不動産の売却には、「仲介」「買取」「リースバック」と異なる方法があるので、それぞれメリット・デメリットを調べた上で自分たちに合う売却方法を選びましょう。
仲介の場合、不動産会社が提示する金額はその金額で一般市場に売りに出す価格の為、必ずしもその金額で売れるとは限りません。不動産会社に依頼をして実際に売りに出した結果、値下げをすることもあります。
「買取」「リースバック」の場合は不動産会社が直接買い取るため、提示された金額が売却金額となります。
不動産会社にはそれぞれの強みや得意とする地域があるので、会社や売却方法によって査定結果が異なってきます。見積もりさえ高ければいい会社かというとそうとも言えません。高い金額で売却ができたがトラブルが発生することもあるので、そうした事態を避けるためには、見積もりとは別に各不動産業者の口コミや今までの実績を調べておく必要があります。
ハウスドゥでは、全国から集まる最新の不動産情報により適正な査定を行います。
相談も無料で行っておりますので、ぜひご検討ください。
まとめ
資産整理とは、現在所有している資産を整理して、相続対策や資産の把握を行うことです。
不動産売却には、大きく分けて相続対策、自己破産などの債務整理、投資目的の3タイプがあります。不動産売却には、仲介手数料、譲渡税、登記費用などの各種費用が発生します。うまく不動産売却を行うには、業者の選定が不可欠です。
