この記事を読むのに必要な時間は約 8 分です。
現在では親と別居して生活している方も多く、親が亡くなった後に実家をどうするか悩まれる方も多いのではないでしょうか。売却を検討される方もいることでしょう。
不動産を売却して利益が出た場合、所得税と住民税がかかります。親が亡くなった後に実家を相続し、売却を検討しているなら、その際に発生する税金のことも考えておかなければなりません。同じ家を売却するとしても、そのタイミングによって支払う税金の金額は大きく変わることがあります。
ここでは、もし売却するとしたら、いつのタイミングですべきなのか、その際どのような制度が利用できるのかなど、自宅の売却に関して知っておくべきことをご紹介します。
自宅を売却した場合には3000万円の控除がある
居住用財産の3000万円の特別控除とは
不動産を売却する際、本人の自宅として使われていた場合には、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」を受けることができます。（2018年8月現在）
適用要件については、国税庁のサイトに詳しく記載がありますので、確認してみてください。
参考元：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
この特例は、自宅として居住していた場合であれば、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）を、最高3000万円まで控除してくれる、というものです。
譲渡所得は、自宅を売却した金額から、取得費（買う時にかかった費用）と譲渡費用（売る時にかかった費用）を差し引いて計算します。
不動産を売却した際に、5000万円の譲渡所得が出た場合、シンプルに考えれば5000万円に対して所得税・住民税が課税されることになります。しかし、持ち家として居住していた場合は、居住用財産の3000万円の特別控除が受けられるため、5000万円から3000万円が差し引かれ、2000万円が所得税・住民税の課税対象となります。つまり、支払うべき税金が少なくなるということです。
特例を受けるにあたり、居住期間の長短は関係ありません。ただし、売却する本人が、その不動産を自宅として居住していた場合にのみ適用できます。別荘など娯楽のために所有している住居には適用されません。また、適用を受ける場合は確定申告が必要なため、忘れずに申告しましょう。
子どもが特別控除の適用を受けられる場合
もし、親の実家を相続し売却する場合、この特例を受けられるのは、どのような条件でしょうか。
相続時に親の持ち家で同居している場合、相続後も子どもの居住的財産と見なされるため、売却時にこの適用を受けることができます。
さらに、相続した家に10年以上居住している場合には、通常より低い税率となる「軽減税率の特例」も受けることができます。（2018年8月現在）
ご自身が適用の対象ではないか、こちらもあわせて確認してみてください。
参考元：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm
それに対して、別居していた子どもが親の実家を相続し、売却する場合には、居住的財産とはいえないため、この特例は受けることができません。
ただし、別居していて相続後に空き家になった実家を売却する場合でも、一定の要件に当てはまれば、3000万円の控除を受けられる可能性があります。しかし、「昭和56年5月31日以前に建築されている」など、条件がかなり厳しく、ほとんどのケースでは適用が難しいといえます。
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」について、詳しくはこちらをご確認ください。（2018年8月現在）
参考元：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
子が別居していて相続後に実家を売却する予定があるなら
前の項目でご紹介した通り、子どもが親と別居している場合、相続後に親の実家を売却するときには、3000万の特別控除を受けることができません。適用を受けるために今のうちに実家に戻って同居するのも選択肢の一つですが、仕事の都合や家の広さなどの関係から難しい場合も多いでしょう。
また、国税庁のサイトに、「この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋」は適用対象外になると記載がありますので、疑われるような行動は避けたほうが良いかもしれません。
いつか売却するつもりでいるのならば、親が生きているうちに実家を売却してもらえば、居住用財産を売却として3000万の特別控除を受けることができます。しかしこの場合、売却後は住むところがなくなるため、親は賃貸住宅などを探すか、介護施設などに入るか、といったことをしなければなりません。
親が高齢の一人暮らしの場合、施設への入居を希望される方もいるかもしれませんが、やはり住み慣れた自宅で老後を過ごしたいと考える方も多いのではないでしょうか。
自宅を売却させるのはかなり酷なうえ、思い出の詰まった自宅を子どもの都合で売却してほしいと言い出すのも心苦しいものです。
親が住み慣れた自宅で最期を迎えたいのなら
金銭的な面を考えれば、親が生きているうちに自宅を売却したい。しかし、親には住み慣れた自宅で最期を迎えさせてあげたい。そんな2つの希望を同時にかなえる方法はあるのでしょうか。
そんな場合は、ぜひ、ハウスドゥのハウス・リースバックをご検討ください。
所有されているお家をハウスドゥが買い取り、売却後、お客様は賃貸としてそのままお住み頂くサービスです。
持ち家を売却してもそのまま住み続けることができるうえ、まとまった額の現金が手に入るため、老後の生活資金にあてることもできます。
また、兄弟姉妹がいる場合、不動産の相続の際どのように分けるかで揉めてしまうケースも多いのですが、事前に現金にしておけば揉めることもなくなります。
賃貸借契約に関してはいくつかのパターンがご提案可能ですので、お客様のお悩みやご家庭の状況にあわせて活用方法を検討してみてください。
※物件により取り扱いできないケースもございます。まずはご相談ください。
まとめ
ここまで、親の自宅を相続し売却するにあたって知っておいた方が良いことをご紹介しました。
ご家庭の状況により、どのような方法をとるかは様々ですが、親と子もどちらの負担も最小限となる、お互いが納得できる方法で進められるのが一番ですね。
その1つの選択肢として、ハウス・リースバックをぜひご活用ください。
