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家のように分割できない財産を相続するときは、相続人の共有名義にする方法があります。けれども後々トラブルになるケースが多く、解決も難しいものです。共有名義以外で相続するには、どうしたらいいのでしょうか。

家を共有名義で相続するのはトラブルの元

共有名義にしたいときは、法務局での登記が必要です。登記が完了すると登記簿の権利部甲区「権利者その他の事項」の欄に、共有者の名前と持ち分が記載されます。相続以外にも、夫婦や家族など共同でお金を出し合って物件を購入するとき、贈与税の発生を防ぐためには共有名義にするのが効果的です。

家を共有名義で相続すると、たとえ持ち分が100％でなくても、全員が全体を利用する権利があります。そのため誰かが勝手に売却することはできません。つまり、共有名義にすることで家を守れるのがメリットです。

また後で売却したとき、相続人の誰かがその家に住んでいたなどの条件を満たせば、共有している全員に「マイホームを売ったときの特例」が適用されます。1人につき譲渡価格から最大3,000万円が控除されるので、単独で相続するよりもお得です。

一方、売却には共有している全員の同意が必要です。誰か1人が反対すると持ち分が少なくても従わなければいけません。

最初の相続人が全員生きているうちは同意しやすいかもしれませんが、死亡して二次相続が行われると共有する人数が増えて持ち分が細分化されます。ますます全員の同意を得るのが難しくなるでしょう。

特に誰かが家に住んでいる、賃貸をしているなど、利害関係が絡むとなおさらです。こうなると当事者同士で話し合うよりも、法律の専門家を交えて相談するしかありません。家庭裁判所に処分を求める場合もあります。いずれにせよ高額な費用や報酬が必要です。

こうしたデメリットを考えると、よほどの事情が無い限り共有名義で相続するのは避けたほうが無難でしょう。

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家を共有名義以外で相続する方法は？

家のように分割できない財産を相続する方法には、共有名義以外にも「換価分割」と「代償分割」があります。

換価分割は家を売却し、現金化してから相続人で分ける方法です。現金化されているので、法定相続分のとおりに分割できるのがメリットです。また売却時に全員が「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用できます。これは負担した相続税の一部を相続財産の取得費に加算し、譲渡所得にかかる税金を節約できる制度です。

ただし換価分割は家が売却できなければ、いつまでも実現できません。売却できたとしても希望額より低ければ、家をそのまま相続するよりも損します。また相続人の誰かがその家に住んでいた場合は、売却によって出ていかなければいけません。

代償分割は相続人の誰かが家を相続し、残りの相続人の法定受取分を現金か別の資産で代償する方法です。その家に住み続けたい場合に適しています。遺産分割協議書で代償分割する旨を記載しておくと、代償を受け取った相続人に贈与税は発生しません。

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リースバックで家の相続をスムーズに

共有名義ほどではありませんが、換価分割にしても代償分割にしてもリスクがあります。換価分割であれば家が売れないこと、代償分割は代償の資産を用意できないことです。被相続人が急に死亡すると、その対策が十分にできていない可能性があります。

そこでおすすめしたいのが「リースバック」です。家を売却後にリース契約を結んで、住み続けることができます。買い取るのは業者なので現金化が早いのも大きなメリットです。換価分割なら速やかに実現できますし、代償分割でも家の相続人の負担が軽くなります。

もし換価分割でリースバックを利用するなら、被相続人が生きているうちに手続きするのが望ましいでしょう。そうすれば被相続人は家を現金化しつつ、住み続けられます。もちろん受け取った現金を生活費に充てることも可能です。被相続人が亡くなったらリース契約を解消するだけで済みます。

代償分割において、生命保険など代償を用意できないまま被相続人が亡くなったとしても、リースバックなら相続後に名義を変更してから利用しても間に合います。家の相続人が住み続けながら、現金化からリース契約までの手続きを行えるのもうれしいところです。

なお、リースバックは共有名義で相続した後でも利用できます。現金化されたら持ち分に応じて分配するだけです。ただしリースバックは業者に売却する形になるため、先述のとおり共有名義全員の同意が必要になります。

ハウスドゥでも「ハウス・リースバック」というサービスを提供しております。

一般的なリースバックと異なるのは、ハウスドゥが誇る店舗ネットワークにより全国各地の幅広い物件に対応しているところです。最短で9日、平均で40日で現金化できます。戸建だけでなくマンションや事務所、倉庫なども対象です（物件により買取できない場合もあります）。

また他社ではリースできる期間が限られていたり、リースバックしている業者と所有者が異なって後々トラブルになったりする場合があります。また、再度購入について事前の取り決めがないケースもあります。ハウス・リースバックでは再度購入も期限はありません。

ハウス・リースバックの活用によって、家を共有名義にしなくても、換価分割や代償分割で相続しやすくなるでしょう。

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まとめ

分割できないという理由で家を共有名義で相続するのは、売却など全員の同意が必要なときトラブルになりがちです。特に最初の相続人が亡くなって、その家族が相続した場合は、持ち分が細分化されて複雑になります。そうなると当事者同士で解決するのは困難です。一方、換価分割や代償分割は現金化しづらいというデメリットがあります。

リースバックは家を売却して現金化しても、リース契約で住み続けられる方法です。換価分割も代償分割も容易になります。特にハウスドゥの「ハウス・リースバック」は、スピーディーで幅広い物件に対応しております。ぜひともご検討ください。