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固定資産税はどういった時にかかるの？
固定資産税は地方税であり、毎年1月1日の時点で土地や家屋、償却資産を保有している人に課税されます。償却資産とは、業務で使用する器具や備品などです。課税標準額が土地は30万円、家屋は20万円以上で納税義務が発生するので、持ち家のあるほぼすべての人が固定資産税の対象になるといって良いでしょう。
自治体によっては、市街化区域にある土地や家屋を対象に「都市計画税」も課税しています。市街化区域とは、自治体の意向で市街化を進めている地域です。それに対して「市街化調整区域」は農地や森林などを保護するため、市街化を抑制されています。
もし、1月1日以降に土地や家屋を手放しても、固定資産税や都市計画税の納税義務は売主にあります。それでは不公平ということで、年度内の売買については、買主が日割り計算して、保有日数分を売主に支払うのが一般的です。もちろん、買主には納税義務がありませんから、支払わなくても違反にはなりません。
固定資産税はいくらくらいかかるものなの？支払期日は？
では、固定資産税がいくらかかって、いつまで支払わなければいけないのか確認してみましょう。
固定資産税はいくらぐらいになる？
固定資産税や都市計画税は土地や家屋の「課税標準額」に税率を掛け合わせて計算されます。課税標準額とは、国の固定資産評価基準をもとに自治体が決定するもので、目安は時価のおおよそ7割です。土地も家屋も価値が変動するため、3年ごとに見直されて課税標準額は変わります。
税率は自治体で自由に決められ、固定資産税の標準は1.4％、都市計画税は上限の0.3％に定めているところが多いようです。
さらに、土地と家屋にはそれぞれ特例措置があります。土地が住宅用であれば、200平方メートルまで課税標準額が1/6です。200平方メートルを超える部分も1/3になります。都市計画税では、それぞれ1/3と2/3です（2019年2月現在）。
住宅は新築に限り、構造によって3～5年、床面積が120平方メートルまで課税標準額が1/2になります。120平方メートルを超える部分や都市計画税の軽減措置はありません。他にも認定長期優良住宅や省エネ改修住宅、バリアフリー改修住宅に対する軽減措置があります。
持ち家が区分マンションの場合、土地の課税標準額は、敷地全体の評価額を専有面積に応じた持ち分割合で掛け合わせた金額です。
各自治体では納税義務者が「固定資産税台帳」を閲覧できるようになっており、そこに課税標準額や税額も記載されています。ただし、軽減措置が反映されていないなど、間違っているケースも多々あるので、計算方法を覚えておくと便利です。
固定資産税はいつ払う？
固定資産税は4～6月の間に納付書が届き、4回にわけて納付できるようになっています。もちろん一度に全額を納付することも可能です。都市計画税の対象となる土地や家屋であれば、固定資産税に上乗せされます。
各回には納付期限が設けられており、それを過ぎてしまうと最大で年14.6％の延滞税を納めなければいけません。さらに未納の状態が続くと自治体から督促状が送られ、それでも応じなければ、差し押さえられて競売にかけられます。買い手が決まると、速やかに出ていかなければいけないでしょう。
自治体によっては、病気や失業などの理由で納付が難しいときは、猶予期間を設けたり、減免してくれたりする場合があります。延滞税が発生したり、督促状を送られたりする前に相談するのがおすすめです。
リースバック後は固定資産税がかからないの？
最後にリースバックを利用したときの固定資産税について紹介します。
固定資産税がかからないようにするにはどうすればいいの？
土地の価値は需要や景気によって左右され、下落するだけでなく高騰する場合もあります。最初は無理なく納めていた固定資産税が急に支払えなくなる可能性もあり得るわけです。住宅の価値は年数の経過と共に下落しますが、土地と違って軽減措置に期限が設けられているため、終了後は固定資産税が急に高くなったように感じられるでしょう。
固定資産税は土地や家屋を保有している限り発生します。かからないようにするには、手放して所有権を解消するしかありません。ただし、手放すとそこには住めなくなってしまい、新たな住まいを探さなければいけないのがネックでした。
そこで利用したいのが「リースバック」です。売却後に賃貸借契約を結んで、同じ家に住み続けることができます。固定資産税の納税義務は翌年から買主に変わるため、負担から解消されるでしょう。滞納していた分があるなら、売却代金によって清算できます。資金を用意すれば、後で再度購入するのも可能です。
固定資産税の悩みを解消するだけではありません。他にも住宅ローンを負担に感じるときや資金調達、相続対策などに、リースバックは活用されています。
リースバックと似たようなシステムに「リバースモーゲージ」がありますが、こちらは持ち家を担保にお金を借りて、持ち主の死亡時に清算するシステムです。売却するわけではないので、所有権は本人のままとなり、引き続き固定資産税の納税義務が発生します。
リースバックしても固定資産税がかかる場合はどのようなとき？
先述のとおり、リースバック後は所有権が移っているため、住み続けても固定資産税はかかりません。ただし、いずれ再度購入すれば所有権も戻りますから、その翌年から固定資産税を納付することになります。
再度購入するために資金を用意するのは、年数がかかるものです。その前に賃貸借契約が切れてしまうと、再度購入する前に誰かが買ってしまうかもしれません。実際に2～3年など短期間しか賃貸借契約を結べないリースバックも存在します。
弊社ハウスドゥの「ハウス・リースバック」は、賃貸借契約に期限を設けておりません。いつでもお客様のタイミングで再度購入ができます。弊社の店舗ネットワークにより、全国の戸建住宅や区分マンションが対象です（※物件により買取できないケースもございます）。ぜひともご相談ください。
まとめ
持ち家をリースバックすると、翌年から固定資産税の納税義務が無くなります。売却代金で滞納していた固定資産税の清算も可能です。いずれ再度購入するのであれば、長期にわたって賃貸借契約を結べる業者が良いでしょう。
