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リースバックのメリットは、売却後も同じ家に住み続けられるだけでなく、いずれ再購入するのも可能なところです。けれども再購入するには様々な条件があります。注意点や必要な金額の決まり方を確認しましょう。
リースバックした家を再び購入する方法
まずは、どのような流れで再購入するのか紹介します。
再度家を購入するまでの期間は決まっている？
通常は家を売却すると、その後は誰かに貸すのも転売するのも買主の自由です。売主は退去しなければならず、住み続けることはできません。一方、リースバックでは売却後に買主と賃貸借契約を結べるため、住み続けるだけでなく再購入も可能になります。
ただし、リースバックを扱っている業者のすべてで再購入ができるわけではありません。できたとしても期限が決まっている場合があります。
賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、どちらも2～3年の契約期間を設定し、借主と貸主が合意に至れば更新も可能です。ただし、前者は借主が契約を継続したい場合、貸主から一方的に解約したり、契約の更新を拒否したりすることはできません。
これに対して後者は、あくまでも更新を前提としない契約であり、契約終了の1年前から6ヶ月前までに貸主からその旨の通知があれば、契約終了を持って借主は退去となります。リースバックは、どちらの都合でも退去すると再購入はできません。
業者の中には賃貸借契約を結んでいる最中に、第三者へ転売するところがあります。それ自体は違法ではなく、賃貸借契約もそのまま引き継がれますが、定期借家契約だった場合は新しい貸主が更新を拒否するかもしれません。
いずれ再購入の意向があるなら、業者を選ぶときに賃貸借契約の更新はできるのか、契約中に第三者への転売は無いのか確認したいところです。
再購入の価格はいつ決まる？価格の設定方法は？
再購入に必要な価格は、リースバックの契約時にあらかじめ提示する業者もあれば、そのときになってみないと分からないところもあります。前者なら、年数が経っても価格が変わらないので安心です。一般的には売却価格に諸経費を上乗せした金額になることが多く、諸経費には業者が買取時に負担した税金や登記費用などが含まれます。
どういった人がリースバックを利用している？
では、どういった人がリースバックを利用し、再購入しているのか見てみましょう。
リースバックを利用するのはこんな人
家を売却して退去すると、新しい住まいを探さなければならず、引っ越し代もかかります。転居先によっては子どもが転校するなど、生活環境が変わるかもしれません。事業主にとって住所が変わるのは大問題であり、信用低下の原因にもなります。また、家に愛着があると手放しづらいでしょう。
リースバックは、これらの悩みを解消してくれます。家を売却して現金化できるだけでなく、賃貸借契約を結んで住み続けられるからです。そのため、住宅ローンの返済や固定資産税の支払いを負担に感じていたり、急にまとまったお金が必要だったりする人に重宝されています。
高齢者にとっては、リースバックで生活費を補えるだけでなく、複数の相続人がいるときに家をそのまま残すよりも、現金化によって分割しやすいのがメリットです。また、相続人の1人がリースバックを契約して、住み続けながら代償分割の現金を用意することもできます。
似たようなサービスに「リバースモーゲージ」がありますが、こちらは家を担保にお金を借りるものです。通常は、利用者の死後に家を売却して清算します。年齢や物件、お金の使い道、同居できる家族に制限があり、家を手放したくないなら、借金を現金で一括返済しなければいけません。
リースバックを利用して再購入するのはどんな人？
先述のとおり、リースバックで再購入するには売却代金以上の資金を用意する必要があります。さらに再購入するまでの間は、毎月のリース料を支払わなければいけません。そのため、リースバックの再購入は、近いうちに大きな収入を見込めて、資金を用意できる人向けです。
例えば事業者なら、リースバックで運転資金を調達し、収益が上がって余裕ができたら再購入するという使い方ができます。
リースバックを利用する際に気をつけること
リバースモーゲージと違って、リースバックは年齢や物件、お金の使い道、同居できる家族に制限はありません。ただし、誰でも利用できるわけではなく、いくつかの条件があります。
例えば住宅ローンの返済中は物件に金融機関の抵当権が設定されているため、自由に売却できません。抵当権とは、返済が滞ったときに物件を売却して、優先的に弁済を受けられる権利です。もしリースバックの利用によってローンを完済できるなら抵当権は外れますが、できなければ外れないのでリースバックも利用できません。
任意売却のためにリースバックを利用することも不可能です。任意売却では、差し押さえられた物件を金融機関の同意を得て、競売ではなく市場取引で売却します。ただし、任意売却で不動産業者が買主になるのは難しいため、リースバックも利用できないというわけです。
また、リースバックでは再購入の有無を問わず、いずれ第三者に売却できる物件を対象にしています。そのため自殺や他殺など過去に事故があった物件は対象外です。隠して契約するのは違反行為となります。
物件がリースバックの条件に合えば、次は業者選びです。都合の良いタイミングで再購入できるのはもちろん、知識が豊富で信頼できるのも大事になります。リースバックは不動産の売買と賃貸借をはじめ、幅広い知識が必要です。
残念ながら社員ではない人間による詐欺行為も少なからずあります。宅地建物取引業者の従業員は、必ず「従業員証明書」を所持する決まりになっているため、取引の際には必ず確認したいところです。
弊社ハウスドゥの「ハウス・リースバック」では、再度購入の期限を設けておらず、契約から6ヶ月後であれば、いつでもお客様のタイミングで再度購入できます。長きにわたってサービスを提供しており、実績も豊富です。
持ち家の現金化でお悩みの際は、ぜひともご相談ください（※物件によりご利用できないケースがございます）。
まとめ
リースバックは業者によって再購入の期限や価格が異なります。期限を定めておらず、価格もリースバックの契約時に決まっていると安心です。実績が豊富で信頼できる業者を選びましょう。事業主など、一時的にまとまったお金が必要で、収入の見込みがあり、すぐに再購入の資金を調達できる人なら有効に活用できそうです。
