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定年が近い年齢になってくると心配なのが、老後の蓄えですね。十分な蓄えがあれば老後も安心した生活を送ることできますが、そうでない場合は、何らかの方法で生活資金を得る必要があります。
そこで一つの選択肢としておすすめなのが、「リバースモーゲージ」です。ここでは、リバースモーゲージの基礎情報をはじめ、その種類や有効活用法、リスクなどとともに、マンションにも適用されるのかどうかについて解説していきます。
リバースモーゲージとは？
CMで見聞きする言葉ではあるけれど、そもそも、リバースモーゲージというのはどういったシステムなのかを知らない人も多いでしょう。まずは、リバースモーゲージとは何か、どんな種類があるのか、どんなリスクがあるのかという基礎的なことについて解説していきます。
リバースモーゲージって何？
リバースモーゲージとはローンの一種で、別名「逆抵当権融資方式」です。自宅を抵当としてまとまった生活資金を受け取るシステムで、契約人が死亡した場合の返済は、抵当に入っている不動産を売却することで行われます。
また、居住している間は返済義務が発生せず、配偶者が残されている場合でも利用可能です。一般的に、高齢になるとローンを借りにくくなるので、老後の生活資金を確保する手段として有効な方法であると言えるでしょう。
リバースモーゲージの種類
・公的機関が主体となるもの
各都道府県の自治体や、市区町村の社会福祉協議会が主体となり行う制度です。生活資金を得るためのものなので、高収入の方は申し込み出来ません。申込み要件は自治体によって異なるので事前に確認しておきましょう。
・金融機関が主体となるもの
各都市銀行や地方銀行が行う貸付制度です。公的機関とは異なり、安定収入と金融資産を持っている方へ融資されます。融資内容や特徴は各金融機関によってさまざまです。
リバースモーゲージのリスク
・金利上昇の可能性がある
リバースモーゲージはローンの一種なので、毎月の金利を支払わなくてはいけません。多くの金融機関の場合、上限がない変動金利が主流なので注意が必要です。
・長寿命社会の影響
契約の際に想定していた寿命よりも長生きすると、借入金が不動産評価額に達してしまい、融資を受けられなくなり、返済義務が発生する可能性があります。
リバースモーゲージにマンションは適応されるのか
リバースモーゲージを利用するにあたって、マンションにも適応されるのか？も疑問のひとつではないでしょうか。ここでは、リバースモーゲージのマンションへの適応有無や、どんなマンションに適応されやすいのか見ていきましょう。
マンションはリバースモーゲージが適応されにくい
残念ながら、マンションはリバースモーゲージが適応されにくくなっています。リバースモーゲージは土地を中心として評価しますが、マンションだと土地と建物が分離しているので評価がしにくく、建物の劣化による資産価値低下も理由のひとつとなっています。
金融機関の場合、三菱UFJ銀行（旧三菱東京UFJ銀行）、りそな銀行、三井住友銀行の銀行大手はマンションのリバースモーゲージに対応していません。ただし、すべての銀行が対応していないわけではないので事前に問い合わせてみましょう。公的機関もマンションだと価値が上がりにくく、融資する側のメリットが薄いため対応していない場合があります。
適応されやすいマンション
・築年数が20年経過していない（15年から20年程度）
新しい物件であることは分かりやすいメリットです。一部では、これよりも古い場合でも適応されることがあるようですが、適応される築年数はおおむねこの年数となっています。最終的には物件の状態によって適応されるかどうかが決まるので、問い合わせてみましょう。
・駅から歩いて10分程度
一般的に、駅から近いほどマンションの価値は高くなります。駅から徒歩で10分はひとつの目安ですが、駅から遠くてもバス停からは近い、建物の状態が良いなどはプラスになるので、必ずしもこの条件を満たしている必要はありません。
・大都市圏や人口の多い場所
マンションは土地を担保に出来ないので、物件を手放す際は売却しか方法がありません。したがって、担保となる物件を購入してくれる人が多い大都市圏や、人口密集地であれば、マンションにもリバースモーゲージが適応される可能性が高いと言えます。
リバースモーゲージ適応外だった場合はハウス・リースバック
自分のマンションが、リバースモーゲージの条件に必ず合うとは限りません。そうしたときは、売却のほかに「ハウス・リースバック」という手段があります。
売却を考える
売却した場合、不動産の持つ評価額に近い売値がつく可能性があります。長期的な視点で見れば、最も高い収入を得る方法は賃貸に出すことと言えるでしょう。リバースモーゲージが適応されず売却を考えるなら、まずは、売却や賃貸の実積が豊富な不動産会社に相談するのが有効です。そこで持っている物件の査定をして貰い、売却と賃貸のどちらが良いか判断しましょう。
ハウス・リースバックを利用
リバースモーゲージに似たシステムとして、ハウス・リースバックがあります。これは、家の持ち主がその家に住みながら物件を売却できるというシステムで、マンションにも適応されやすいのでおすすめです。また、住宅を売却するだけなので金融審査がない、住宅ローンが残っていても申し込みが可能というメリットがあります。ただし、借地権付きの住宅は利用出来ないので注意しましょう。
まとめ
リバースモーゲージとは、自宅を抵当としてまとまった生活資金を受け取ることができるローンの一種。公的機関が主体となるものは、自治体・社会福祉協議会が行っており高収入の方は申し込み出来ません。金融機関が主体となるものは各都市銀行や地方銀行が行っており、安定収入と金融資産を持っている方が対象です。
リバースモーゲージには、金利上昇や寿命によっては借入金が不動産評価額に達してしまうというリスクがあり、原則としてマンションには適応されにくい傾向です。
マンションへの適応を望む場合、大手の銀行は、築年数が20年よりも新しい、駅から歩いて10分程度、大都市圏や人口の多い場所にあるといった条件に当てはまらないと適応は難しいでしょう。適応されなかった場合は、売却やハウス・リースバックの利用がおすすめです。
