この記事を読むのに必要な時間は約 8 分です。
念願のマイホームを手に入れても、住宅ローンを利用しているなら、必ず返済しなければいけません。けれども見込みが甘くて返済できなくなる人もいます。そんなときは売却して立ち退くしかないのでしょうか。
ローンで破産する前にマイホーム売却を
日本弁護士連合会による「2014年破産事件及び個人再生事件記録調査」によると、破産した人の中で住宅購入が原因だったのは約16％でした。これは2000年の同調査（7％）に比べると2倍以上です。
特に近年は未曾有の低金利により、住宅ローンが利用しやすくなっています。「月々の家賃でマイホームが買える」という売り文句もよく耳にするでしょう。
参照：
https://www.nichibenren.or.jp/library/ja/publication/books/data/2014/2014_hasan_kojinsaisei.pdf
金融機関も積極的で、頭金が不要だったり、年収の1/3を超える融資をしてくれたりするところもあるほどです。ところが、それに甘んじて高額の住宅ローンを組むと、何かの拍子で返済が滞ったときに破産するリスクが高まります。
そもそも年収の1/3を返済に充てると、残りの2/3で生活しなければいけませんから、まったく余裕がありません。貯金するのも難しいでしょう。結局は収入を頼りにするしかありません。
普通に働けているうちは問題ありませんが、リストラされたり、病気で仕事ができなくなったりすると収入が途絶えてしまいます。ボーナスや退職金を当てにしていたのに支給されなかったり、少なかったりするケースも考えられるでしょう。
他にも変動金利で住宅ローンを組んでいた場合は、金利の上昇によって返済できなくなったり、返済しても利息に充当されて元金が減らなくなったりします。段階的に金利が変わる住宅ローンなら、そのタイミングで返済額が急増するかもしれません。そうなると途端に住宅ローンは返済できなくなります。
もちろん事前に相談すれば、金融機関は返済期間を延ばして毎月の返済額を減らすなど、何らかの対策を講じてくれるはずです。その上で3～6ヶ月程度滞納が続くようなら、一括で住宅ローンを返済しなければならず、家を売却できなければ競売にかけられてしまいます。それでも清算できなければ自己破産するしかありません。
自己破産すると住まいの変更や長期の旅行が制限され、一部の職業にも就けなくなります。また、自己破産した情報が信用情報機関に5～10年ほど記録されるため、その間は新たな借り入れができません。そこから立ち直るのも容易ではないでしょう。できれば自己破産する前にマイホームを売却して、住宅ローンを清算したいものです。
やはり、マイホームを購入するときは返済するときのことを考えて、借入額を少なくするのが無難です。頭金を用意して、返済額が年収の1/5～1/4くらいに収まるようにしましょう。それが貯金しやすい割合でもあります。
ローン返済中でもマイホーム売却はできるのか
住宅ローンを返済中のマイホームには、融資先である金融機関の抵当権が付いています。抵当権とは、借金の返済ができなくなったときに、優先して担保を取り上げる権利です。住宅ローンを完済しないと抹消できません。
引き続き住宅ローンの返済ができるなら、抵当権が付いたまま売却するのは可能ですが、万が一返済が滞ると先述のとおり競売にかけられてしまいます。落札されると買主は追い出されてしまうので、なかなか買い手は見つからないでしょう。
多くの金融機関では、売却と同時に住宅ローンを完済できるなら、抵当権を抹消してくれます。ただし、売却益が住宅ローンの残高を下回ると、残債は一括で返却しなければいけません。
そこで「任意売却」を利用すれば、無理なく返済しやすくなります。任意売却とは、債権者の同意を得て家を売却し、残債は分割で返済する方法です。一括ではありませんし、分割にする場合も無理なく返済できる金額に設定できます。
さらに任意売却では、保証会社が金融機関へ代位弁済をして債権者になっている場合が多いため、収入や資産の状況によっては残債が圧縮される可能性もあります。決して住宅ローンがゼロになるわけではありませんが、競売にかけられたり、自己破産したりするのを防げるでしょう。
マイホーム売却しても済み続けられるリースバック
マイホームを売却するときは、退去して新たな住まいを探さなければいけません。
金融機関によっては、新しい家を購入するときに前の家を売却して残った住宅ローンを、新たな住宅ローンに上乗せできる「住み替えローン」があります。
もっとも、これは転勤などの諸事情で住み替えなければいけないときに利用するものです。既に返済が滞っているなら、新たな借金が増えますし、返済を先送りするだけで何の解決にもなりません。むしろ収入に見合った賃貸住宅を借りたほうが負担は少なくなります。
けれども、せっかく購入したマイホームですから愛着もあるでしょう。そこで売却しても住み続けられる方法があります。それが「リースバック」です。
リースバックとは、家を売却して現金化した後に、買主とリース契約を結んで住み続けられるシステムです。毎月のリース料はかかりますが、売却代金で住宅ローンを完済できれば、ローン返済の負担は無くなります。戸建住宅だけでなくマンションも対象です。
ハウスドゥでも「ハウス・リースバック」の名称で提供しています。500を超える店舗ネットワークによって全国に対応しているのが強みです。
買主のハウスドゥでは既に1000件を超える契約をしているため様々な事例にノウハウがあります。
さらにお客様のタイミングでいつでも再度購入でき、現金化までは最短20日、標準で40日です。保証人は不要で、厳しい審査もありません。もちろん、住宅ローンを完済していなくてもご利用いただけます。
ただし、ご利用にあたっては抵当権の抹消が条件であり、ハウス・リースバックでも住宅ローンを完済できなければ、ご利用いただけません。また、既に任意売却に入っていたり、競売にかけられたりしている場合も対象外になります（※他にも物件により買取できないケースもございます）。
もしハウス・リースバックで住宅ローンを完済できるなら、そのまま住み続けられますし、まとまったお金で生活も立て直せるでしょう。その際には、ぜひともご検討ください。
まとめ
マイホームを購入するために住宅ローンを組み、返済できなくなった場合は、売却してその利益で清算しなければいけません。当然、マイホームには住めなくなります。もしハウス・リースバックで清算できるなら、売却後にリース契約を結んで、住み続けられるでしょう。
