この記事を読むのに必要な時間は約 10 分です。
老後の生活資金を得る方法など、まとまったお金を得たいときに最適なリースバック。
リノベーション等で中古住宅が注目されている近年、購入時点で中古住宅だった物件でも、リースバックは利用できるのかどうか気になる方も多いのではないでしょうか。
ここでは、中古住宅のリースバックは可能なのか、新築住宅でリースバックを利用する場合と何が違うのかをご紹介します。
中古住宅はリースバック出来るのか？
近年は立地の良さや周辺の住環境の良さから、中古住宅の需要が高まっており、購入時にあえて中古住宅を選んだという方も少なくありません。
しかし、リースバックでまとまった現金を得ようと考えた場合、中古住宅ゆえの資産価値に対する不安が発生します。
中古住宅であっても利用が可能
中古住宅を購入した際のメリットにあげられるのが価格の安さですが、売却するとなると心配な点でもあります。
実際は立地の良さなどが価格に反映されるため、たとえ中古住宅であっても高い価値を見出されることは多く、物件によっては希望どおりの売却価格がつけられます。もちろん、リースバックの利用も可能です。
・築15年以上でも利用できる
・築年数が多い物件も需要はある
・旧耐震基準でも売却可能
ポイントは、この3つです。立地以外にも中古住宅のメリットは多く、市場では築11年～15年前後の物件がとくに人気です。
築年数が30年を超える物件は、建物の資産価値が底値をついています。一方で土地の価値は残っており、リノベーションやリフォームの選択肢が広がった現代では、高い需要を見込める場合があります。
ただし、高い資産価値・売却価格を狙うのであれば、やはり築年数の浅いものがベストである点は変わりません。将来のためにリースバックを検討しているのであれば、資産価値の高い築年数15年前後を目安に、一度本腰を入れてリースバックを考えてみてはいかがでしょうか。
新築住宅で利用する場合との違いとは？
新築住宅でリースバックを利用する場合と比べると、中古住宅のほうが買い叩かれてしまうのでは、と思うのは当然のことでしょう。
実際は、新築住宅と中古住宅でリースバックを利用する際に、条件などで大きな違いはありません。
その理由は、新築住宅であっても、中古住宅であっても、リースバックを利用する際は以下の点が重視されるためです。
・ローン残高
・市場価値や需要の高さ
新築・中古いずれの場合も、まずは審査に通らなくてはなりませんが、ローン残高によって審査難易度は異なります。当然、ローン残高が低い物件やローンを完済している物件のほうが買い取ってもらえます。
また、市場価値や需要が低ければ、たとえ築浅物件や新築で購入した物件であっても、リースバックを断られる可能性があることを理解しておきましょう。
中古住宅をより高価で現金化するために
築年数がそれなりにある中古住宅も、需要が期待できるのが現代の住宅事情です。せっかくリースバックを利用するからには、好条件で物件を売却したいもの。
そこで、中古住宅でリースバックを検討する方へ、高価で現金化するための注意点とポイントをご紹介します。
注意しておくべきこと
まずは、中古住宅でリースバックを利用する際に注意しておくべきことを理解しておきましょう。
リースバックは一定以上の市場価値がある物件でなければ、成立しません。そのため、以下のようなケースも起こり得ます。
・審査に通りにくい
・希望通りの価格で売れない
・市場価値が低すぎる
リースバック可能な物件は、市場価値が認められており、それは中古住宅であっても当てはまります。
しかし、中古住宅をリースバックのために売却する場合、審査は新築で購入した物件よりも厳しくなってしまいます。
たとえばリースバック利用不可となる条件のひとつに、住宅に重大な瑕疵があった場合があげられますが、新築よりも中古のほうが可能性は高いでしょう。長年利用していた部分の劣化はもちろん、前の持ち主が建物に不可のかかる増改築を行い、住宅全体の劣化を早めているかもしれません。
予測がつかない瑕疵の可能性があることから、中古物件の審査は厳しくなってしまうのです。
また、売り主としては高い売却価格を希望したいところですが、市場価値や相場を加味すると、必ずしも希望価格通りや、想像以上の高価格になるとは限りません。
築年数や立地、周辺の住環境の変化など、総合的に判断されます。昔は人気の街だったとしても、現在過疎化が進んでいるようであれば、市場価値は期待できないでしょう。
需要が成り立たないと判断されれば、建物の状態に関わらず、リースバックの利用ができない可能性もあります。
中古住宅であっても高値が見込める場合
中古住宅でも、リースバックで高値を期待できる場合があります。たとえば、以下にあげるケースは、築年数が浅くなくとも希望に近い価格で売却できるかもしれません。
・建物の状態が良い
・市場価値が高い
・需要がある
・土地の価格が上昇している
中古住宅のリースバックで懸念されるのは、経年劣化の他、メンテナンス不足や不適切なリフォームによる状態の悪化です。
きちんと最適なメンテナンスを行い、きれいな状態で使い続けられてきた住宅であれば、中古住宅であっても買い手がつきやすくなります。
また、立地の良さや土地の形の良さなど、市場価値や需要が高い物件は、築年数に関わらず高い資産価値が期待できるでしょう。近年はリノベーション・リフォームや建て替え前提で中古住宅を購入する方が多く、建物の状態よりも立地や土地の（法的に再建築不可ではない）形が重視されるためです。
周辺の再開発などにより土地の価格が上昇している場合も、リースバックで高い値段をつけられる可能性があります。
中古住宅のリースバックをお考えなら
中古住宅のリースバックを検討されている方は、会社選びも慎重に行ってください。リースバック実績の少ない会社に依頼すると、物件の売却先に困り、査定額を低く見積もられるリスクがあります。
たとえば、ハウス・ドゥの『ハウス・リースバック』は、年間11,000件以上の問い合わせを受けている、リースバックのパイオニア的存在です。全国各地で実店舗を構えているため、実際にリースバック成約へ至った例も多く、安心して相談できる不動産会社です。
会社によっては、『賃貸期間は2年間』と短期間しか借りられないところもありますが、ハウス・リースバックは相談のうえ賃貸期間を決められます。老後の生活資金としてリースバックを考えている方や、いずれ物件を買い戻したいと考えている方にもおすすめです。
ハウスドゥのハウス・リースバック
持ち家を売却してまとまった現金を得る方法は、リースバックの他にリバースモーゲージがあげられます。
リバースモーゲージは住宅を売却せず、担保にして金融機関から借り入れを行う資金調達方法です。所有者の死亡後に住宅を手放すため名義を変更せずに済むメリットがある一方、所有権が残るゆえに、固定資産税の支払い義務なども残ります。
リースバックは売却してリース（賃貸）として家賃を支払うことで住み続ける方法なので、固定資産税等の支払い義務が発生しません。
ハウス・ドゥのハウス・リースバックを利用していただたいた場合も、住宅を売却して所有権を移します。リース料（家賃）はかかりますが、固定資産税を支払わずに済み、ご近所に住宅を手放したことも悟られません。
リースバックを利用した後は、新しい住宅を購入することも、元の物件を買い戻すことも可能です。他社のように買い戻しの期限がなく、いつでも自分の住宅を買い戻せるなど、リースバックのパイオニア的存在だからこそ可能なサービスが、高い人気を呼んでいます。
まとめ
中古住宅を購入した方は、物件を現金化する際に「うちは大したお金にならないのでは」と不安を感じるものです。
今まで住み続けてきた住宅から引っ越すことなく、まとまった現金を手に入れられるリースバックは、中古住宅でも利用することができます。場合によっては土地などの要素で高い価格がつく可能性もあるため、まずは専門業者に相談してみましょう。
ハウスドゥのハウス・リースバックなら、専門的知識で適切な査定をお約束します！
