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相続した後、親の家をどうするか、売却しても問題ないか迷うところだと思います。不動産の相続をするなら、親の生前中にしっかり税金対策しておきたいところ。不動産の相続と売却で知っておきたい税金について、計算方法と特別控除の注意点、相続後の売却以外での対策について紹介します。
相続で得た不動産を売却した場合の税金は？
相続で不動産を売却した場合、売却で得たお金に対して税金がかかることがあります。どのような税金がどのようにして発生するのか、相続と税金の関係を確認しましょう。
税金の対象になる譲渡益とは
相続で得た不動産の売却は、譲渡益にあたる場合があります。譲渡益とは、以下の計算式によって導かれる利益のこと。
譲渡収入 － 譲渡費用 － 取得費 ＝ 譲渡益
それぞれ、譲渡収入は売却によって得た収入、譲渡費用は不動産会社に支払う仲介手数料や抹消登録のための費用、取得費は建物の経過年数を考慮した不動産の減価償却後の価格のことです。
仮に5,000万円で売れたとしても5,000万円が丸々譲渡益になるわけではありません。
譲渡収入が5,000万円、譲渡費用が500万円、取得費が2,000万円の場合、譲渡益は2,500万円になります。なお、相続した不動産にかかる税金は、譲渡益がある場合に発生するものです。
仮に譲渡益が0円の場合は、譲渡収入があっても税金の支払い対象にはなりません。
同居している場合の3,000万円控除
譲渡益があった場合でも、場合によっては税金を支払わなくてよい場合があります。
それは、売却する不動産に同居していた場合です。
自己が居住用に取得した不動産における特別控除で3,000万円まで譲渡益から控除できるため、同居している場合は譲渡益3,000万円まで税金を支払わなくてもよいことになります。
短期譲渡と長期譲渡について
相続した不動産を売却し、譲渡益が発生するような場合は短期譲渡と長期譲渡についても考えなくてはなりません。
短期譲渡は譲渡の年の1月1日を基準に、所有が5年未満の不動産を売却すること。長期譲渡は所有が5年を超えた不動産を売却することです。
長期譲渡の場合、税金は所得税15％と住民税5％に復興特別所得税がかかりますが、短期譲渡だと所得税30％、住民税9％に膨らみます。
ちなみに、10年を超えるマイホームの売却では住民税が長期譲渡より1％軽減されるので、長く住んだ不動産を売却した方が税金的には得です。
税金が発生する場合は確定申告が必須
譲渡益が発生する場合は、税金の確定申告の手続き、納税の手続きが必要です。
売却した年の所得として申告しなければならない点に注意しましょう。
また、税金が発生しなくても特別控除によって譲渡益分が差し引かれている場合は、特別控除を利用するための手続きが必要です。
手続きを行わない場合、特別控除を使える条件が揃っていても、自動的に譲渡益から特別控除は差し引かれません。基本の計算式で譲渡益が発生する場合は必ず確定申告をしましょう。申告の手続きは複雑な部分もあるので、専門家である税理士に依頼するのが一般的です。
親と同居していないなら親が生きているうちに売却しよう
親と同居しており、不動産を相続した場合、3,000万円の特別控除が利用できると紹介しました。
ただ親と離れて生活している人も多い中、特例の対象になる人は限定的です。
何とかして、別の特例で税金の所得控除ができる方法はないのでしょうか。
実は、このほかにも、「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」といって、相続した親の家を売却する際、控除の特例を利用できる場合があります。
これは親との同居を必要としない特例。譲渡収入から譲渡費用と取得費を差し引いた譲渡益から3,000万円の控除が可能です。
ただし、特例の適用条件は、親などの被相続人が直前まで住んでいたこと、相続開始から3年目の12月末までに売却すること、譲渡収入が1億円以下であることなど適用の条件はなかなか厳しいのも事実。
仮に特例の条件から外れてしまった場合、3,000万円という大きな所得控除がなくなってしまいます。
譲渡益が2,500万円だった場合、特例の適用を受ければ税金は発生しませんが、仮に5年以上所有していた不動産で22.1％（住民税と復興特別所得税含む）の税金が課せられた場合、計算すると552.5万円の税金の支払いが発生することになるので、その差は歴然ではないでしょうか。
相続前に考えたい不動産の処分
不動産の譲渡所得の特例である3,000万円の控除は、相続した不動産の場合、条件によっては適用できないことを紹介しました。
相続後の不動産に税金が課せられることがわかっている場合は、適用条件が少ないマイホームの所得控除を受けられるうちに不動産を処分するべきです。
つまりは、親が生きているうちに売却した方が得策ということ。売却後の生活の心配があるなら、自宅売却後も住居として使用できる、ハウスドゥのハウス・リースバックがおすすめです。
現在既に住居として使用していない不動産は相続後売却
相続の対象となる自宅の相続税の計算について、親（被相続人）が住んでいる場合、子（相続人）が同居している場合を紹介してきました。
住居として使用している不動産については、相続後の特別控除があるため、不動産のまま相続した方が税金面では得です。親と同居していない物件の相続については、リースバックなど家族の相続に適した方法を選択するのがよいでしょう。
それでは、親が賃貸用に購入したものなど、住居として使用していない親の家はどうすればよいでしょうか。
居住用でない不動産については、実は相続前に現金化するよりも、相続時に不動産として持っていた方が安く済む場合があります。理由は、相続税の計算では時価ではなく、不動産の評価額によって計算するため。
一般的に不動産を購入するときの額、あるいは売却するときの額よりも安くなる評価額の計算では、現金化するよりも、不動産のまま持っておく方が価値をぐっと抑えられます。
居住用の自宅以外で相続する不動産がある場合は、そのまま相続してしまった方が得策です。
まとめ
親から相続する不動産の多くは、居住用、つまり親に自宅として使用されていたパターンかと思います。住居として使用していた不動産を相続して売却するとき、注意したいのが譲渡で発生する税金です。特に特別控除についての部分は、対策ができているのと、できていないのとでは大きな差になります。親と同居していないなど、相続後の不動産の処分に心配がある場合は、ハウスドゥのハウス・リースバックをご検討ください。
