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まとまったお金が必要になったとき、自宅が持ち家であれば現金化して用意できます。けれども不動産は、すぐに現金化できるものではありません。どうすれば早く現金化できるのでしょうか。
どんな方法があるの？流れは？
自宅を現金化するには、いくつかの方法があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。現金化されるまでの流れも確認しましょう。
現金化する方法は4種類
まずは市場で売り出す方法です。売値を公開して幅広く買い手を募ります。自分で対処するのは大変なので、不動産業者に宣伝や仲介をしてもらうのが一般的です。自由に売値を決められる反面、買い手が見つかるまで時間がかかります。
次に不動産業者に買い取ってもらう方法です。わざわざ宣伝して買い手を募る必要がないので、早く現金化できます。一方で、不動産業者にとっては仲介手数料などの収入がなく、利益も出さなければいけないため、売却価格は普通に売り出すよりも安くなるでしょう。
自宅を担保にしてお金を借りる方法もあります。「リバースモーゲージ」もその一種です。査定が終わって抵当権が設定されたらすぐに現金化できますし、売却と違って住み続けられます。ただし借金なので、自宅を手放したくないなら返済しなければいけません。借りられる金額が少なく、利息が発生するというデメリットもあります。
そして「リースバック」です。売却後に同じ不動産業者と賃貸借契約を結ぶことで、現金化しても自宅に住み続けられます。4種類の中でも手間がかからず、現金化も早いです。資金が用意できれば、再度購入することもできます。
現金化されるまでの流れ
自宅を現金化するまでには、いくつかのステップがあります。どの方法でも必ず発生するのが査定です。立地や面積、築年数などから相場に基づいて瞬時に査定してくれるサービスもありますが、正式に現金化するとなれば、実際に訪問して詳しく調査します。
査定にかかる時間は不動産業者にもよりますが、早くても1週間ほどです。また、査定の前には公図や登記済権利書、固定資産税納税通知書などの必要書類を用意しなくてはいけません。戸建なら土地の境界線を明確にするため、測量を求められる場合があります。さらに査定後は審査があり、その上で売買価格や融資額が決定するという流れです。
このように、思い立ってから実際に現金化されるまでは日数がかかります。急いでいる場合は、不動産業者と相談して早く現金化できる方法を選ぶと良いでしょう。その際も、ゆとりのあるスケジュールを組んだほうが無難です。
リバースモーゲージについてご紹介
自宅を担保にしてお金を借りる方法の中で、注目を集めているのが「リバースモーゲージ」です。単に自宅を担保にするのと、どこが違うのか特徴とメリットを紹介します。
リバースモーゲージとは？
自宅を担保にしてお金を借りると、定められた期限までに返済しなければいけません。借りた期間に応じて利息も発生します。リバースモーゲージは契約者が亡くなったときに自宅を売却して元本を清算するので、生きている間は利息だけを支払うのが大きな違いです。
高齢者を対象にした金融商品であり、利用できる年齢は55～65歳くらいからとなります。借りられる上限は金融機関によって異なりますが、概ね自宅の評価額の5～7割程度です。その評価額も市場で売り出すときの価格より下回ります。使い道は生活費に限定されており、事業や投資には使えません。
一方で対象となる物件は戸建が中心で、マンションも含まれるリバースモーゲージは少数です。エリアも制限されています。また、推定相続人（亡くなったとき最も相続する可能性が高い人）全員の同意がなければ利用できません。
リバースモーゲージにはリスクもあります。例えば、生前に融資枠を使い切ってしまうと、それ以上は借りられません。評価額の下落によって予定より早く融資枠の限度に達したり、死後に相続人が不足額を支払わなければいけなかったりする場合もあります。
他にも、リバースモーゲージは変動金利を適用しているため、金利が上昇すると利息が増えて大きな負担になりかねません。あくまでも借金であることを理解して利用したいものです。
こんな人におすすめ
リバースモーゲージは、その性質から自宅に住み続けながら現金化したい人に向いています。病気や介護などで老後の資金が不足したときはもちろん、夫婦の一方が施設に入るときも費用を確保しながら、もう一方が住み続けられるので安心です。老後を快適に暮らすためのリフォーム費用に充てても良いでしょう。
また、定年までに残ってしまった住宅ローンをリバースモーゲージで借り換えれば、以降は利息だけの支払いになるので、返済がずっと楽になります。
リースバックについてご紹介
住みながら現金化できるという点でリースバックはリバースモーゲージと似ていますが、その性質は大きく異なります。違いを比較してみましょう。
リースバックとは？
リバースモーゲージは自宅を担保にお金を借りて現金化しますが、リースバックは自宅を売却して現金化します。借金を返済したり、利息を支払ったりする義務はありません。リバースモーゲージのリスクである評価額の下落や金利の上昇とも無縁です。自宅に住み続けるには、家賃を支払う必要がありますが、固定資産税の納付義務はなくなります。
他にも、リバースモーゲージと違って利用できる年齢が幅広く、使い道も自由です。老後の生活費だけでなく、事業用資金や借金の返済にも使えます。対象物件はマンションや事務所も含まれ、業者によっては全国に対応しているのも強みです。もちろん、不動産業者との取引なので、近所に知られる心配もありません。
こんな人におすすめ
リースバックは相続で役に立ちます。複数の相続人がいる場合、家のままだと分割するのは大変ですが、現金化していれば簡単です。
事業において資金が不足したときも、リースバックなら移転することなく現金化できます。後でまとまった収入があれば、再度購入すればいいのです。
リースバックは業者選びが大事になります。そこでおすすめしたいのが弊社ハウスドゥの「ハウス・リースバック」です。
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まとめ
自宅を現金化するには日数がかかります。不動産業者に買い取ってもらう方法なら、市場で売買するよりも早く現金化できるでしょう。その中でもリースバックは住み続けられて、再度購入できるのが大きなメリットです。
