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相続対策として、不動産を事前に子供名義にするという方法を取る方もおられます。生前に不動産の名義を変更することで、後に大きなトラブルになることを避けることができるからです。
不動産を子供名義にするには、大きく分けて2つの方法があります。不動産を子供に売却する「親子間売買」とタダで贈与する「生前贈与」と言う方法です。他の兄弟とのトラブルを避けるためにも、親子間売買を選択する方も多いですが、この記事では親子間売買のポイントと必要な手続きについて解説していきます。
親子間売買のメリットやポイント
親子間売買を行う場合には、不動産が相続財産とはならないので、手間がなくなるというメリットがあります。通常の不動産の売買と同じ手順で、手続きが進められていきますが、相続と言う観点から見ると、メリットもあるのです。
親子間で相続財産を売買するメリット
親子間であっても、不動産を「売買」して名義を変更することで、不動産を誰が相続するのかで揉めることが無くなります。相続の際に、分割が難しいのが不動産です。現金や証券であれば、分割協議を進めることで、割合に応じて分配することができます。
しかし分けると言っても、不動産の場合は土地や家屋なので、実際に分配するのは難しくなります。その点、生前に親子間売買で不動産を子供名義に移行しておくと、不動産の手続きは終わっているという良さがあります。不動産をどのように分割するのか、よくある相続トラブルを避けることができるのです。
さらに贈与を行う時と比較をすると、税金の面でもメリットがあります。親子間売買の方が、税率が低くなっているので、コストを抑えることができます。
親子間売買をするときのポイント
親子間売買をする時には、不動産に関わる手続き故に、守るべきポイントがあります。そのポイントを見てみましょう。
・売買契約を締結する
親子間であっても、売買契約を締結し、売買契約書を作成する必要があります。親子間なので、ある程度適当に扱っても良いと感じるかもしれませんが、後から税務署の疑いがかからないように、適切に契約書を作成し、契約を締結する必要があるのです。
・名義変更を行う
売買契約が締結すれば、不動産の名義変更を行う必要があります。不動産に関する情報を集め、所有者を確定するために「登記簿謄本」を取得し、「戸籍」、「住民票」などの書類を取得して、名義を変更する必要があるのです。
・課税される税金があることも忘れない
不動産を購入した時よりも、高値で売却して利益が発生した時には、利益に対して譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、所有期間が5年を超える土地や建物の場合は、課税価格×15％になります。所有期間が5年未満の場合には、課税価格×30％が譲渡所得税として、課税されるのです。上記の譲渡所得税の他に、復興特別所得税と住民税も、所有期間に合わせて加えられます。
買主にも、不動産取得税がかかります。税率は固定資産税評価額×4％の税率です。特例などを除くと、この税率が買主に課税されます。
親子間売買の注意点と対策
親子間売買も、相続対策として有効な方法なのですが、注意点やまた対策をしておく方が良いポイントがあります。そのいくつかを見ていきましょう。
親子間で相続財産を売買するときの注意点
まずポイントになるのは、不動産の売買価値をいくらに設定するかという点です。親子間なので、相場よりも安い価格で取引したいと思うところなのですが、あまりにも市場価格よりも安いと、贈与とみなされて市場価格と取引価格の差額に贈与税が課税されるケースもあります。
さらに現金で不動産を売買しないのであれば、住宅ローンを利用するケースが多くなりますが、住宅ローンの審査が難しいということも考えるべきです。通常の不動産売買と比較をすると、審査自体が厳しくなるので、先に金融機関に相談しておきましょう。
生前贈与なども、不動産を受け取る側には贈与税がかかりますが、ケースによっては生前贈与したり、通常の相続の方がお得という場合もあります。
親子間の売買に伴う問題の対策は？
親子間の売買であっても、問題が生じることもありますが、対策をしておくことでよりスムーズに手続きを進めることができます。例えば、路線価や固定資産税評価額に基づいて売買価格を決めることができます。
別の方法として、生前贈与と言う方法を取ることができるか、相談してみるのも良いでしょう。さらに活用できる制度として、相続時精算課税制度もあります。
ハウス・リースバックでもっと簡単に
親子間売買の手続きや特徴を解説してきましたが、親子間であっても不動産の手続きは複雑で難しいことが多くあります。相続をする方が、手続きの面や相続問題を解決する上で、おすすめできる方法です。
親子間売買よりも優れているところは？
親子間売買をすると、場合によっては売主と買主のどちらにも税金が課税されることになります。親子間売買と比較をすると、相続の方が低い税率で設定されていることもあり、費用を安くすることが可能です。
しかし相続の問題点として、不動産の分割が難しい点があります。この相続の問題を解決する方法として、ハウス・リースバックを検討するのも良いでしょう。不動産をハウスドゥが買取、その後はリース契約によって住みながら、不動産を現金化することができます。
同じ場所に住みながら、不動産を現金化できるので、相続に関わる多くの問題を解決する簡単な方法としておすすめです。
ハウス・リースバックならではのメリット
ハウス・リースバックなら以下のようなメリットがあります。
・生前に相続対策をしながら寿命までは住みたい
相続対策の困難な一面である、不動産の分割をしながらも、自宅に住み続けることができるので引っ越しをする必要がありません。思い出のある自宅に住みながら、相続対策をできるのが、ハウス・リースバックのメリットです。
・賃貸として住み続けられる
先ほどの点と似ていますが、賃貸として自宅に住み続けられるのがポイントです。通常不動産を現金化するのであれば、不動産を売却して引っ越しをする必要がありますが、ハウス・リースバックは売却した後に同じ家を賃貸として借りれるのです。
・親の死後に再度購入することも可能
もし親が亡くなった後に、やはり家を購入したいと言う場合には、子供が再度購入することも可能です。その場合売却額よりも高くなる傾向がありますが、不可能ではありません。経済状態が良くなり、再購入したい場合でも、対応できるので、安心してハウス・リースバックを利用できます。
まとめ
親子間売買は、手続きが楽と思いがちですが、意外な手間がかかることが分かります。スムーズに相続対策をして、かつ両親には思い入れのある自宅に住んでもらう方法として、ハウス・リースバックを検討してみるのをおすすめします。
