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遺産を相続人に相続するとなったときに外せれないのが、持ち家を相続するという不動産相続です。しかし中には家に住む予定がなく、売却にかけようと考える人もいることでしょう。しかし実際に相続した不動産の売却はどのように行っていくのでしょうか？
そこで今回は、相続不動産を売却するときの流れについて解説していきます。売却に起こりうる税金対策などについてもまとめているので、これから相続不動産売却を検討している人はぜひ参考にしてみてください。
相続不動産の売却はどのように行う？
実際に相続した不動産を売りたいとなった場合、どのような流れで不動産売却までに至るのでしょうか？ここでは一般的な相続不動産売却を売却するまでの流れをまとめていきます。
遺産分割協議を行う
不動産は相続人にとって共有財産となるので、勝手に処分・売却をすることができません。そのため、遺産分割協議によって、売却をしていいか確認することが重要です。相続した不動産を売却するための第一段階として、相続人全員が戸籍謄本と印鑑証明書を提出する必要があります。
この際に1人でも提出がかけていると手続きを進めることができません。この時遺産分割協議によって、全員が同意したことを示す「遺産分割協議書」を作成しなくてはいけません。
名義人を変更（相続登記）
次に不動産を誰が相続したのかを示すために、相続登記を行っていく必要があります。相続登記を行っておかなくては不動産の売却ができない可能性があるので、名義人変更は必須です。
不動産の仲介業者に依頼する
相続登記が終わると自由に売却することができるようになるので、不動産の仲介業者に連絡して売却の依頼をしましょう。ただし仲介業者によっては査定価格が大きく異なるので、選ぶ際には注意が必要です。
不動産を売却
仲介業者が決まった後は、いよいよ不動産売却です。売却が済んだ後には、不動産を買った人への所有権移転登記も必要となるので、忘れずに行うようにしましょう。
相続不動産の売却には確定申告が必要！税金関係を解説
相続不動産の売却の流れを説明していきました。ただ不動産売却には、税金や税金以外の諸経費がかかってきてしまいます。そして最終的には確定申告をして、はじめてすべての手続きが完了となります。
では相続不動産を実際に売却した場合には、どのような税金や諸経費がかかってくるのでしょうか？ここでは売却時にかかってくる費用についてまとめていきます。
相続不動産売却時の税金一覧
相続不動産売却時にかかってくる税金には、以下の税金がかかってきます。
- ・譲渡税（所得税＋住民税）
不動産を売却することによって利益が発生した場合に発生する税金のことで、所得税と住民税を足した税金を意味します。
- ・登録免許税
不動産を相続する際に発生する税金のひとつとして、登録免許税があります。登録免許税とは、不動産を投棄した際に発生する税金のことを意味し、固定資産税の基準となる価格によって金額が変わってきます。
- ・印紙税
売買契約書を提出する際に、記載金額に応じた収入印紙を貼り付けていきます。その収入印紙が納税の証明となります。1万円未満なら印紙税は非課税ですが、多額の売却金額が見込める不動産売却における印紙税は必須です。
- ・相続税
登録免許税と同時に相続をする際に発生する税金です。家を相続することで必ず発生する税金になるので、相続不動産を売却するときに発生する税金の中では一番気を付けなくてはいけない項目と言えます。
税金以外にかかる諸経費
税金以外にも、不動産売却には細かい諸経費がかかってきます。以下に実際に発生する諸経費を明記していきます。
- ・仲介手数料と消費税
不動産売却の際に仲介業者に依頼をしていきますが、その際に仲介手数料がかかってきてしまいます。仲介手数料は不動産仲介業者が設定することになっているため、不動産仲介会社を決める際の基準として考慮するのも良いでしょう。同時に消費税もかかってくるので注意が必要です。
- ・登記費用
相続登記をする際にも費用が掛かってきます。申請に必要な費用は、約1～3万円ほどとなっており申請時に提出します。
- ・引っ越し費用
不動産を売却するとなると、家にあるものを次に住む家に持っていく必要があります。その際に引っ越しをしなくてはいけないので、必ずかかってくる諸経費と言えるでしょう。
相続不動産売却で節税出来る特例
相続不動産売却を考えるときに、一番気になる事は節税ができるのかを考えることでしょう。中には条件次第で受けることのできる特例も存在します。そこでここでは、相続不動産売却における特例による、節税対策を紹介していきます。
主な特例
親が住んでいた家を相続して売却することとなった場合、子供である自分が相続不動産を自宅として住み続けているという場合もあることでしょう。その際、相続する不動産は「居住用財産」としてみなされるので、以下のような特例の対象となります。
- ・居住用不動産の3,000万円特別控除
- ・10年超所有の軽減税率の特例
- ・マイホーム買換え時の譲渡損失の繰越控除
- ・特定居住用財産の買換え特例
- ・空き家を売却した際の特例
逆に売却前に住んでいなかった場合は特例が受けることができないので注意が必要です。
相続税の特例
相続税にも、相続税の取得費加算の特例などが設けられます。内容としては、相続財産を3年以内に売却したとき、支払った相続税の一部を売却時にかかる所得費から控除できるものとなります。
しかし、取得費加算の特例を利用するには、以下の3つの条件に該当する必要があります。
- ・財産を取得した相続人に相続税が課税されること
- ・相続や遺産を贈与されたことにより財産を手に入れたものであること
- ・相続した遺産や財産を「相続開始のあった日の翌日～相続税の申告期限である翌日以後3年を経過するまでに必ず売却を済ましていること
これら3つすべての条件を満たすことで、初めて特例を利用することが可能です。
相続不動産の納税対策にはリースバック
相続不動産を売却する際には、大きな出費が予想されるので、できるだけ納税対策をしていきたいものです。そんな中納税対策として、リースバックという方法があることをご存知でしょうか？
ここではリースバックによる、納税対策についてまとめていきます。納税対策のひとつとして、覚えておいて損はないでしょう。
リースバックで納税対策
リースバックとは、持っている持ち家を売却して資金を手に入れつつ、そのまま持ち家を賃貸として住み続けることができるサービスです。
相続財産の中に不動産があると、相続人同士での遺産分割でもめることが多々あります。しかしリースバックを利用すると、家を売却するので分配しづらい家を、現金として分配することができるのでトラブルの発生を抑えることが可能です。
またどうしても不動産売却には多くの税金や諸経費がかさんでくるので、相続人としてはできるだけコストを抑えたいと考えることでしょう。そんな時リースバックを利用することで資金の調達が可能となり、相続人の生活資金を形成するにも最適とされています。
まとめ
相続不動産を売却するとなると、様々な手続きや税金対策を行っていく必要があります。場合によっては特例の対象となって相続不動産の節税対策をすることができるでしょう。また、売却の際にはリースバックを活用し、予めまとまった資金を作ることで、相続のトラブルを回避することにもつながります。
もし相続不動産を売却するなら、ハウスドゥのハウス・リースバックをぜひご利用ください。
