リバースモーゲージでローン残債の問題は解決する?

2019.07.4 更新
ハウス・リースバック

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昇給や退職金を元手に、住宅ローンを一括返済しようと思っている人も少なくないかと思います。

年功序列で昇給も順調にいっていた時代であれば良いのですが、昇給や退職金どころか早期退職にまで追い込まれるケースも少なくありません。

退職金をあてに住宅ローンを一括返済しようという計画は崩れてしまう可能性があるのです。

もし、住宅ローンの支払いが難しいとなれば長年住んできた家を手放さればならないかもしれません。

そこで解決法のひとつに数えられるのが、リバースモーゲージによる不動産担保ローンです。

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残った住宅ローンはリバースモーゲージで解決

残った住宅ローンの返済に役立つリバースモーゲージ。一体どのような仕組みを持ったローンなのでしょうか。

リバースモーゲージの仕組みと、住宅ローン、その他不動産担保ローンとの違いも合わせて紹介します。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージは、銀行など金融機関が提供する担保式ローンで、自宅(持ち家)を担保に融資を受けることです。

一括で融資を受けることもできますが、年金形式で毎月受け取ることもできます。

受け取ったお金は、生活資金として利用可能です。

契約者が亡くなったり、契約が終了したりすれば、その時点で担保に入っていた自宅が売却され、ローンの返済に充てられる仕組みになります。

リバースモーゲージと住宅ローンとの違い

リバースモーゲージと住宅ローン、どちらも住宅に関するローンなので似ていると感じる人もいるかもしませんね。

しかし、両者はまったくの別物です。それぞれの違いを見ていきましょう。

  • 住宅ローン

住宅ローンの目的は、住宅の購入やリフォーム。購入する自宅を担保にして、銀行からお金を借り入れます。

  • リバースモーゲージ

一方、リバースモーゲージの目的は、毎月の生活。自宅を担保にするという点は住宅ローンと同じですが、住宅ローンのように一括ではなく、年金として毎月受け取ることもできます。

自宅の一部を『現金化』

住宅ローンとは違い、使用用途の限られない不動産を担保としたローンには不動産担保ローンという種類もあります。

リバースモーゲージに近いローン契約ではありますが、通常のローンと同様に返済期限が決まっており、毎月元本と利息の返済をしなければなりません。

しかし、リバースモーゲージは、契約者が生存中あるいは契約が終了しない限り、返済額は0か利息のみの支払いです。

この契約者生存中の扱いが、リバースモーゲージと他の不動産担保ローンとの大きな違いであり利点だといえるでしょう。


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リバースモーゲージのメリット・デメリット

ここまでリバースモーゲージとは何か説明してきましたが、本当にリバースモーゲージの利用で住宅ローン返済の問題は解決するのでしょうか。

リバースモーゲージのメリットとデメリットを見ていきましょう。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージのメリットは主に3つです。

  • 現金が手に入る

リバースモーゲージは借金ではありますが、通常のローンのような返済でないことを考えると、ある意味現金収入に近いものです。高齢者になると、年齢制限でなかなかローンを組むのが難しくなりますが、リバースモーゲージは年収ではなく家の価値が見られるため、借金が難しい人でも現金を手にすることができます。

現金による収入が少ない老後において、リバースモーゲージは貴重な収入源。老後の生活をより安心しておくれるようになります。

  • 元金の返済が不要

契約を結ぶ金融機関によっても変わってきますが、リバースモーゲージは契約者が亡くなった後、担保になる不動産が売却される流れが基本です。

金融機関は、不動産売却による収入を見込んでいるため、契約者存命中は元金の返済が不要なことも少なくありません。

一般的なローンのように毎月返済することによる家計の負担がないため、年金が少ない高齢者でも家計を圧迫することなく利用できます。

  • 家族に借金をさせなくて済む場合も

最終的にリバースモーゲージによってどのくらい融資を受けたか、契約者が亡くなったときの自宅の価格はいくらだったかによりますが、リバースモーゲージには契約者死亡後に担保物件を売却します。

売却時に、リバースモーゲージの借金分が返済に充てられるため、亡くなった後に家族に借金が残らない可能性も高いです。

リバースモーゲージのデメリット

メリットも多いリバースモーゲージですが、デメリットも少なくありません。

リバースモーゲージ利用で考えられるデメリットをみていきましょう。

  • 住宅を失い借金も残る可能性

リバースモーゲージには契約期間の定めがある商品があります。

こうした契約期限のある商品は予定よりも長生きした場合に思わぬデメリットになることも少なくありません。

借金を返済できなければ、担保に入れていた自宅を売らなければならないためです。

最悪、借金まで残る可能性もあります。

  • 契約中に不動産価値が大きく下がる可能性

契約中、不動産の時価が大きく下がるなどした場合、融資限度額が見直されます。

その結果、融資額が縮小されることもありますし、すでに融資を受けている分について返済が求められる可能性もゼロではありません。

  • 担保割れのリスク

契約中ではなく、契約者の死亡後または契約終了時に不動産の価値が下がるリスクもあります。

その場合、融資残高分が返済できなければ、残った借金の支払いは契約者か相続人の義務です。

  • 推定相続人全員の同意が必要

リバースモーゲージは、相続のトラブルにもなりやすいローンです。

そのため、契約時に推定される相続人すべてから同意を得る必要があります。

  • 借入金額が増大する可能性

リバースモーゲージは、借入額も利息も契約中は返済しなくてよいメリットがありますが、反対に返済しないことが仇になることがあります。

利息のみの支払いを選択しない場合、利息が元金に加算され、さらに加算された額をもとに新たに利息が計算されるためです。

低金利時代ではありますが、こうした複利計算によって、借金の額がさらに増大してしまいます。

  • 居住者は単身または夫婦

リバースモーゲージは、自身または夫婦で居住している場合のみに限られます。

子も同居している場合は利用できません。

リバースモーゲージは、基本的に契約者の死亡によってローン残高回収のために不動産が売却されるためです。


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リバースモーゲージはこんな人に向いている

ご紹介してきたように、リバースモーゲージはメリットとデメリットが明確なローンです。

それでは、リバースモーゲージはどんな人に向いているのでしょうか?4つのケースを見ていきましょう。

将来老人ホームなどで暮らす人

老人ホームに入っても、自宅は残しておきたいと思う人は少なくありません。将来子どもに相続させることはできませんが、それでも老人ホームなどに入居するための資金を準備したい人に向いています。

不動産はあっても収入のない人

不動産はあっても現金収入がほとんどないという人は少なくありません。

現金収入の低さから将来に不安がある場合、リバースモーゲージの利用で、不動産を活用しつつ現金を得ることができます。

相続する必要がない人

リバースモーゲージは、基本的に相続できないのが欠点です。

しかし、そもそも相続させたい人がいない場合は家を残す必要もありません。

死後の住宅の問題も解決しつつ、資金を自分のために使いたい人にも向いています。

いざというときの資金が欲しい人

リバースモーゲージは、契約終了時に必ずしも自宅が売却されるわけではありません。

あくまでも担保で、借金の返済ができない場合の処置です。

とりあえずいざというときのために、リバースモーゲージを利用し、必要でなかった場合に返済することもできます。

リバースモーゲージとリースバックの違い

不動産を使ってお金を用意する方法には、リバースモーゲージの他にリースバックという方法もあります。

リースバックは、はじめに不動産を売却してしまうもの。売却後は自宅に賃貸契約で住むことができます。

リバースモーゲージと違って将来担保割れや不動産評価落ちに左右されないこと、不動産売却により多額の資金を用意できるのが特徴です。

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まとめ

リバースモーゲージによるローンはどうかということをお話ししてきましたが、メリットもある反面、リバースモーゲージはデメリットも多い方法です。

選択肢として、リースバックの活用も視野に入れてみても良いでしょう。

リバースモーゲージ(ローン)でお悩みの方は、ハウスドゥ!のハウス・リースバックにご相談ください(https://www.housedo.co.jp/leaseback/about/)。

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ハウス・リースバック編集部

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