リバースモーゲージをマンションで!条件やメリットをご紹介

2018.12.25 更新
ハウス・リースバック

この記事を読むのに必要な時間は約 9 分です。

定年になるような年齢では、老後の生活資金をどのように調達するか不安になります。1つの方法として、自宅を担保とするリバースモーゲージがあります。しかし戸建の場合には、スムーズにリバースモーゲージできたとしても、マンションでも可能なのか疑問になります。
そこで今回は、マンションにお住いの方のために、リバースモーゲージの条件やメリット・デメリットを解説していきます。

マンションはリバースモーゲージ出来る?

マンションでもリバースモーゲージは可能です。リバースモーゲージも一種のローンとなっており、不動産を抵当として生活資金を受け取る方法になります。

しかしマンションでリバースモーゲージをする場合には、金融機関等によって扱いが異なるという点、さらにマンションは避けられがちという点を覚えておく必要があるでしょう。では2点の詳細を見ていきましょう。

金融機関等によって扱いが異なる

まずリバースモーゲージは、「逆抵当権融資方式」というローンの形式です。今住んでいる自宅を抵当として、まとまった資金を手に入れます。契約期間満了又は契約者が死亡すると、抵当に入っている不動産を売却することで返済をすることとなります。

借入金は住んでいる間は返済する必要がないケースが多く、残された配偶者も利用することが可能な商品もあります。高齢になると、ローンの審査が通りにくくなるものですが、自宅を担保とすることで、ローンも通りやすくなります。

リバースモーゲージには、自治体などの公的機関が主体のものと、金融機関が主体によるものがあります。公的機関の場合は生活資金に困っている低所得者のために、後者の金融機関による場合は、生活をさらに豊かにするため、定期的な収入がある人向けと、主に対象となる人が異なるので、違いが生じるのです。

2つの金融機関の種類によっても、対象としている人、またリバースモーゲージの対象となる不動産の条件が異なります。金融機関によっては、戸建てを対象としており、マンションは一律対象不動産から除外されているケースもあります。

マンションが対象不動産になっていたり、低所得者向けの自治体主体でもマンションをリバースモーゲージできたりしますが、戸建てと比較すると、扱いが不利になることが多いです。

マンションが避けられがちな理由

マンションがリバースモーゲージの対象となっていても、扱いが不利になったりするのには理由があります。いくつかの理由を項目別に見ていきましょう。

・担保価値が土地の評価

基本的に担保とする不動産は、土地をメインとして評価します。マンションの場合には、建物と土地が分離されていますが、所有者の意思が通りにくいマンションの場合は、土地の評価も低くなりがちです。

・建物の劣化による価値の減少

戸建てにも当てはまる事ですが、建物部分は年数が経過すると、劣化していくのは避けられません。マンションと言っても、40年、50年と経過してしまうと価値は大きく下落します。

・土地を更地にできない

マンションは土地を住民と共有しているので、自由に更地にすることができません。建物の価値が下がり、さらに土地の所有権が完全ではないということは、不動産を活用する自由度が大きく下がるのです。これもマンションのリバースモーゲージを難しくする要因です。


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リバースモーゲージの注意点とは

高齢になっても、不動産を担保として資金を受け取ることができるというメリットが多数ありそうなリバースモーゲージ。しかし、考えるべき注意点も存在します。

利用可能な条件を満たさないことも

基本的なこととして、条件を満たしていないとリバースモーゲージできないという点があります。地域や対象物件に制限があり、利用可能な金融機関が限られることもあります。

担保価値が高い大都市圏や、また銀行や金融機関の営業エリアに限定されていることが多くあります。公的機関が主体となっているリバースモーゲージであれば、郊外でも対応できる可能性がありますが、条件が良くないという点がデメリットです。

不動産において、建物の価値は築20年を境として、下げ止まり傾向にあります。これが何を意味するかと言うと、築20年を過ぎると対象不動産にならない可能性が出てくるということです。築年数が20年を超えると対象不動産になりにくいのも、リバースモーゲージのデメリットです。

また金融機関の多くには、同居家族の有無、推定相続人の同意、年収額などの条件を設定しています。全ての条件を満たすことができる金融機関でのみ、リバースモーゲージを受けることができます。

将来的に状況が大きく変わる可能性

リバースモーゲージをする前に注意する必要として、将来の状況の変化を考えることもあります。

土地の評価額が下がってしまうリスクもないとは言えません。リバースモーゲージで重要になるのは、土地の担保評価。もし地価が下がってしまうと、担保価値が低くなり、得られる資金に変化が出る可能性もあります。

別のリスクは、金利の上昇。リバースモーゲージは変動金利が採用されることが多いです。それで世の中のお金の動きに合わせて金利が変化するので、将来金利が大きく上昇すると、金利支払い額が高騰することも考えられます。

また近年は、長寿化により、100歳近くまで長生きされる方も珍しくありません。契約時の設定よりも長生きすると、自宅を失うこととなり、生活資金すらないという事になりかねません。


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リバースモーゲージ以外で老後の資金を集める

もちろんリバースモーゲージ以外でも、老後の資金を確保する方法はあります。よくある老後の資金を集める方法を見てみましょう。

老後の資金を集める方法は意外と多い

平成28年の内閣府が発表した資料では、労働力人口総数に占める65歳以上の割合は11.8%と上昇傾向にあります。老後も働き続けることで、生活資金を捻出します。

出典元:平成29年版高齢社会白書(全体版)

可能な限り就業し続けるというのは、一つの方法ですが、その他の方法として年金があります。年金と言えば、公的年金が主になりますが、確定拠出型年金などの私的年金に加入するという方法もあります。

他に生活費を稼ぐ方法として、投資や民泊などがあります。これらは資金が必要ですが、ある程度の資金を持っている人が、将来に備えて活用することができる方法です。またインターネットでアフィリエイトやライターなどをして、生活費を稼ぐという人もいます。

老後のために、生活費を稼ぐ方法は実は多種多様あります。自身の生活条件により、全てが可能でないとしても、方法は多岐に渡るのです。

ハウス・リースバックで老後の資金を確保

上記の方法では、どうしても生活資金を確保できないと思われる方におすすめなのが、ハウス・リースバックという方法。これは自宅を売却し、売却後も自宅に賃貸として住み続けるという方法です。これなら引越しをする必要もなく、老後の資金を確保することができます。

リバースモーゲージの様に、負債が膨らむという危険性もなく、事後に再度購入することも可能。他の方法と比較すると、現金化までの期間も短いため、すぐに生活資金が必要と言う方にもぴったり。リバースモーゲージが条件に合わなかったという方は、ハウス・リースバックで老後資金問題の解決を検討してみるのも良いでしょう。

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まとめ

マンションの場合には、リバースモーゲージの対象になっているのか、確認してから資金の調達を図る必要があります。条件によっては、ハウス・リースバックの方が有利になることもありますので、よく比較をして決定することをおすすめします。

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ハウス・リースバック編集部

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