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相続は、年齢が上がってくると誰でも経験することです。遺産の中には、不動産が含まれていることも多いものですが、土地は特に分割しにくいものです。それでいて、不動産は他の財産よりも高額なので、他の相続人とのトラブルになるケースも多くあります。
遺産に不動産が含まれている場合に、どのように分割することができるのか、また最適な解決方法をこの記事で解説していきます。
土地は分割する？共有する？
土地を分配する方法として、「分割」するという方法と、「共有」するという方法の2種類があります。不動産を分けるというのは、金銭や証券などと違い難しくなりますので、どのように相続分を分けるのか考える必要があります。
まずは共有という方法のメリットから考えましょう。
共有するメリットは？
共有の場合には、相続の際に複数の相続人が、そのまま不動産を受け継ぎ、共有という形になるパターンです。通常であれば、相続が発生した時に、遺産分割協議を行って、誰がどの財産を相続するのか話し合います。
話し合いの結果として、法定相続分通りに共同相続するという結果になった場合には、遺産を分割していく必要があるのです。しかし不動産は、簡単に分割できるものではありません。
それで物理的に分けることができない不動産を、法定相続分で分ける1つの方法として、共有するという決定があるのです。不動産を共有していると、不動産の権利が1人ではないので、複数人の同意を経て不動産の処理を決定する必要があります。
勝手に不動産を売却することも出来なくなるので、家を残しておきたいという考えがあるのであれば、共有にはメリットがあるでしょう。また不動産を売却した際には、共有名義であって各人に3000万円のマイホーム特例を適用できるのもメリットとして挙げることができます。
デメリットを考えると分割のほうが良い
しかし基本的に不動産を共有すると、後にトラブルの元になるということもあります。共有している場合のデメリットの方が、メリットを大きく上回ることの方が多いのです。
例えば、土地の活用方法や処分などには、全員の同意が必要になります。1人でも反対しているのであれば、その方法を採用することができなくなるので、不動産を活用して何かをしたい時に手間が大きく増えます。
また共有名義人の1人が亡くなってしまうと、その相続人も自動的に共有名義人となります。このように名義人の細分化という点も、デメリットになります。上記の点を考えると、デメリットが多い共有よりも、分割する方がスムーズに物事を進められるのです。
不動産を分割する３つの方法とは？
不動産を相続して分配するには、共有の他にも分割ができます。不動産の分割は、方法によってさらに3つに分けることができます。それでは不動産を分割する3つの方法を見ていきましょう。
分割の種類とそれぞれのメリット
分割の種類の違いや、メリットを見ていきましょう。
・現物分割
不動産を相続人の1人が現物で取得するという方法です。兄弟が複数いたとしても、遺産分割協議の結果として、長男が不動産を相続するケースなどがこれに当たります。
誰が取得するのかが決まると、非常に簡単に手続きを進めることができます。代償金の支払いをしたり、売却をしたりと、手続きをする手間が省かれます。相続後の不動産活用方法についても、相続人が自由に決定することが可能です。
・代償分割
代償分割の場合には、相続人の1人が不動産を取得しますが、他の相続人に代償金を払う方法です。1200万円の不動産を兄弟3人で分けるとします。長男が不動産を取得することになれば、他の兄弟2人に、法定相続分の3分の1である400万円をそれぞれ支払います。
不動産を取得するのが1人であるのは、現物分割と変わりませんが、法定相続分を超過する価値分を他の相続人に代償金として支払うのです。それで相続人の間で、公平に分割できるのがメリットです。
・換価分割
換価分割とは、不動産を売却して、売却代金を相続人で分ける方法です。相続した不動産が、1200万円で売却できるとすると、法定相続分に従って3分の1ずつである400万をそれぞれが取得します。
分割が難しい不動産ですが、換価分割をしてしまうと完全に現金にして、分割できます。また不動産が残らないので、不動産の管理や処分などに頭を悩ませることもありません。代償金も支払う必要もないので、相続人に代償金を支払う資力が無くても問題ないのがメリットです。
それぞれのデメリットは？
分割方法の違いによるデメリットもあります。
・現物分割
現物分割の場合には、公平に分割することができません。1人で不動産を取得すると、遺産の取り分が1人に偏ってしまうのがデメリットです。不動産は高額になることが多いので、他の相続人が合意している場合のみ、現物分割が可能です。
・代償分割
代償分割は、不動産の取得者に代償金の支払い能力が必要というのがデメリットです。例えば、長男が不動産を取得するとして、他の兄弟2人に1000万円ずつ、計2000万円を支払う必要があるとします。
長男に支払う資力があるのであれば、公平に分割できますが、資力がない場合この代償分割という方法を選択できなくなります。
・換価分割
換価分割は、公平に分割できる反面、不動産を守るということは不可能な方法です。大切な実家を残しておきたい場合に、換価分割はおすすめできません。
ハウス・リースバックで分割のデメリットを解消
ハウス・リースバックという方法なら、すでに考えた分割のデメリットを解決することができます。1人で不動産を所有する、また代償金の支払いの資力がない場合など、公平に相続を分割するのが難しいなら、ハウス・リースバックで解決できます。
こんなときにハウス・リースバック
このハウス・リースバックという方法は、業者に不動産を買い取ってもらって、売却金を得るという方法です。自宅には、賃貸として住み続けることが可能です。代償分割をしたい場合には、代償分を確保することができる上に、自宅に住み続けられるというメリットがあります。
別のメリットとして、被相続人が生前に換価分割をしたい時にも役立つサービスです。処理が難しい不動産を早く現金化して、相続をスムーズに行う事ができます。
ハウス・リースバックがおすすめな理由
ハウス・リースバックを提供しているハウスドゥは、全国に店舗があるので、ネットワークも広くなっています。また不動産の所有権は、ハウスドゥになるので、安心して活用することができます。固定資産税などがかかることもありません。あくまでも使用者に変わるので、不動産の維持に関わることはハウスドゥが行います。
もし将来経済状態が良くなり、自宅をまた自分のものにしたいと相続人が思った場合には、再度購入することができます。現金化までも、通常約40日、最短5日という早さもハウスドゥの魅力です。すぐに不動産の整理を進めることができます。
まとめ
土地の分割には、様々な方法がありますが、どれも兄弟同士のトラブルの元になったり、資力不足で分割方法を選択できないケースもあったりします。土地などの不動産の分割が難しい場合には、ハウス・リースバックを考慮してみるのがおすすめです。
