残債があると住宅売却はできない?どうしても家を売りたい場合は?

2019.05.22 更新
ハウス・リースバック

この記事を読むのに必要な時間は約 8 分です。

家を購入するのに住宅ローンは便利なシステムではありますが、住宅ローンが残っていると基本的に住宅売却ができないことはご存じでしょうか。住宅ローンはどうしても期間が長くなってしまいますから、転職や家庭環境の変化などで、契約途中でどうしても支払っていくことが難しくなることもあります。住宅ローンが残っている状態でどうしても家を売りたい場合、どうするべきなのでしょう。残債ありで売却する方法、売却しても家に住み続けられる方法を紹介します。

住宅ローンの残債があるうちは基本的に住宅売却はできない

家を購入する場合、自己資金だけで賄えないことも多いため、住宅ローンを利用するのが一般的かと思います。ただ、住宅ローンを利用すると自宅を売却したいと思ったときに、思うように売れないかもしれません。住宅ローンが残っている家の売却について考えてみましょう。

基本的に残債があると家は売却できない

住宅ローンを契約すると、完済まで抵当権が残ります。抵当権とは、契約者の土地や建物などを担保にできる権利のことです。住宅ローンを契約した人がローンの支払いができなくなった場合、債権者である金融機関などが、契約者の担保になっている土地や建物を競売などにかけることで、債権者は優先的に残債の回収が可能となります。

債権者側からすると、いつ契約者の住宅ローンの支払いが滞ってしまうかわからないため、抵当権はもしものときの救済として大きな意味のある権利です。そのため、住宅ローンを契約しているうちは抵当権が外れることはありません。なお、契約者は抵当権が残ると、基本的に住宅売却ができない状況になってしまいます。住宅ローンの支払いが滞るケースで、売却できないまま競売に回されるのはこのためです。

住宅ローンありの住宅が売却できるケース

基本的に、住宅ローンという残債があると住宅売却は不可能と紹介しました。しかし、ひとつだけ住宅ローンの契約があっても、住宅売却ができるケースがあります。それは、住宅ローンを完済できる場合です。

住宅ローンの残債分をそのまま一括返済する方法もありますが、あまり現実的ではありませんよね。実はすぐさま現金を用意しなくても、住宅の売却代金から、諸経費である登記費用や司法書士報酬、仲介手数料などを含めた諸経費を差し引いた金額で一括返済できれば、住宅の売却は可能です。

もしも、売却金額から諸経費を引いた金額が残債に満たない場合、自己資金で補って住宅ローンを一括返済することもできます。

築10年経つと不動産価値は大きく下落する?!

不動産業界では、新築から10年経過すると、建物の価値が大きく下がるといいます。これは、築10年以内の中古住宅の需要があるためですが、10年を超えて一気に下がるというわけではありません。1年、2年と年数の経過に応じて不動産価値は変わるので、一概に10年を超えたので必ず価値が大幅に下がるわけでもないのです。

ただ、築10年というのは不動産価値においてひとつの目安になります。建物の構造によっては、購入したときの半分にまで価値が下がるケースもあるので、売却金額を返済できないというトラブルは意外に多いです。不動産売却ありきで購入するなら早い段階での売却が良いですが、そうでない場合は不動産価値の下落を予想して、資金を準備しておくと安心でしょう。


目次へ

売却代金で残債を完済できなければ任意売却

住宅ローンが残っていても、諸費用を差し引いた売却代金、あるいは自己資金で残債分を用意できる場合は住宅売却が可能だと紹介しました。しかし、売却代金では賄えないどころか、自己資金がほとんどないケースもあるはずです。

残債を完済できない場合、住宅売却はあきらめるべきなのでしょうか。住宅売却で知っておきたい任意売却についてみていきましょう。

残債が残るなら任意売却という方法も

諸経費を差し引いた売却代金で残債を完済できない場合、任意売却という方法があります。任意売却とは、金融機関、あるいは保証会社と交渉して、抵当権を外してもらい住宅売却をする方法のことです。

任意売却で売却した代金で、残債返済に足りない分は無担保ローンになることから、任意売却が可能かどうかは交渉次第になります。足りない分の回収が困難と思われれば、任意売却はできません。

また、任意売却は競売にかける前の最終手段のような方法です。住宅ローンを滞納するなどよっぽどのことが無い限り、まず任意売却に応じてもらえません。誰でも使えるものではない点は注意しておきましょう。

任意売却を利用するメリット

住宅ローンの契約者が任意売却を利用するメリットは、競売よりも高く住宅が売れることです。売却代金が高い分、残る住宅ローンの支払いも減るため、負担が軽くなります。

回収が難しい債券の任意売却は債権者にもメリットがある

一方、金融機関側や保証会社が任意売却に応じるメリットもあります。抵当権によって競売をかけると売却代金がどうしても安くなって、すぐに回収できる残債が少なくなってしまうためです。契約者からの返済が厳しい場合は、任意売却することで金融機関側は少しでも多く資金を回収することができます。


目次へ

残債が少ない場合に利用できる方法

住宅ローンの残っている住宅であっても、残債を完済できれば住宅売却は可能とお話ししました。確かに、売ることはできますが、売ったあと家がなくなってしまうので、ほかに住む場所を探さなくてはなりません。

これが買い替えなどで次に住む家のあてがあるなら良いですが、資金調達などどうしてもお金が必要で住宅売却せざるを得なくなったケースもあるでしょう。そうした場合、利用できるのがリースバックです。

リースバックの中でも、ハウスドゥ!のハウス・リースバックでは、自宅を売却したうえで、賃貸として自宅を借りて、引き続き住み続けることが可能です。

抵当権が設定されている場合でも、残債の額や住宅の評価額によって利用できるケースもあるので、まずはハウスドゥ!にご相談してみてください。特に、残債が少ない場合はハウス・リースバックを利用できる可能性があります。

住宅ローンが残っている住宅を売却しなければならない状況になった場合、ハウス・リースバックで解決できることもあるので、家には住めないものとあきらめず、可能性を探りまずは相談してみることが大切です。

目次へ

まとめ

住宅ローンによる残債があっても、場合によっては住宅売却が可能です。しかし、通常の住宅売却だと住む家を新たに見つけなくてはなりません。自宅に住みつつ、住宅売却をしたいなら、ハウスドゥ!のハウス・リースバックをぜひ活用してみてください。残債ありでも、住宅ローン完済が可能であればハウス・リースバックを利用できる可能性があります。(物件によりお取り扱いできないケースがございます。お気軽にお問合せください)

ハウス・リースバック
この記事を書いた人

ハウス・リースバック編集部

この記事を見た人はこんな記事も見ています

ハウス・リースバック

ランキング

Facebook