長生きするとリスクが増える!?リバースモーゲージの問題点とは?

2018.10.30 更新
ハウス・リースバック

この記事を読むのに必要な時間は約 7 分です。

リバースモーゲージは、長生きすることでリスクが増すといわれています。なぜ、長生きがリスクにつながるのでしょう。長生きだけでない、リバースモーゲージで知っておくべき3大リスクと、そのほかの問題点を洗い出してみましょう。

リバースモーゲージの3大リスクとは

リバースモーゲージの利用にはリスクがあります。3大リスクといわれるのが、長生きリスク、金利上昇のリスク、評価額低下のリスクです。それぞれの問題点をみてみましょう。

長生きリスク

長生きは本来喜ばしいことですが、リバースモーゲージの利用においてはリスクになります。基本的に、清算は契約者の死亡時といわれるリバースモーゲージですが、長期の返済リスクを抑えるために期限付きの契約でリバースモーゲージを提供している金融機関もあるためです。

たとえば、60歳から25年間の契約でリバースモーゲージを利用したとします。25年後の85歳時には、契約者が存命でも一括返済する必要があるため、場合によっては、生きている間に家を失うこともあるでしょう。

金利上昇のリスク

リバースモーゲージの利用は、あくまで不動産を担保とした借金となるため、毎月利息が発生します。契約が終わるまで利息を払い続ける必要があるのですが、実はこの利息の支払いが金利上昇のリスクをはらんでいます。

景気の状況によって金利が上がる可能性があるためです。金利が上がるということは、当然支払う利息も連動して上がるということ。2010年代は低金利が続いていますが、これ以上下がる見込みがないため、金利上昇によるリスクは大きなデメリットとなります。

評価額低下のリスク

リバースモーゲージの融資額は、不動産評価額の50~80%が目安です。しかし、建物は時間とともに劣化していくため、不動産評価額は年々下がっていくと考えるのが自然。

金融機関などではこうした不動産の価値を正しく評価するために、契約開始後も数年単位で評価額の見直しを行っています。契約した際に評価額2,000万円であっても、数年後には評価額が1,700万円と下落して借りられる上限も減ってしまうということです。担保割れが発生し、超過分を一括支払いしなければならないケースもあります。


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リバースモーゲージの問題点はほかにもある

ここまで、リバースモーゲージの3大リスクを紹介してきましたが、問題点はほかにもあります。押さえておきたい注意点を確認してみましょう。

法定相続人とのトラブルのもとになる

リバースモーゲージを利用するということは、子などの法定相続人に不動産の相続ができないということです。不動産を相続できないことから、トラブルに発展するケースもあります。そのために、推定相続人すべての同意が必要となっていますが、なかなか理解を得られずスムーズにことが運ばない問題があります。

対象地域が限られる

便利なように感じるリバースモーゲージですが、実は対象となる範囲は意外と広くありません。そもそもマンションを対象外にしている金融機関もありますし、対象にできたとしても都心などの一部のエリアであることも多いので、戸建てで、かつそれなりに土地評価のある場所でないと納得できそうな融資は受けられない可能性が高くなります。

子どもの同居は条件として認められない

リバースモーゲージの利用は、単身、あるいは夫婦2人のみが条件となり、子どもの同居は認められていません。これは、契約時だけでなく将来に渡っての条件です。将来子どもとの同居を考えているなら、リバースモーゲージは利用できないでしょう。

契約の引継ぎが難しいことがある

リバースモーゲージの契約次第では、契約者の死亡によって配偶者に引継ぎができないことがあります。つまり、同居していた配偶者が契約者の死亡と同時に家を失ってしまう可能性があるということです。

借入額には上限がある

リバースモーゲージの借入額の上限は、不動産評価の50~80%が目安といわれます。少額を借りたい場合は問題ないかもしれませんが、生活費のためにまとまった融資を受けたい人もいるはずです。こうした場合、不動産を売ってしまった方がお金になる可能性があります。


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リバースモーゲージは申し込む前に内容を確認しよう

リバースモーゲージではいくつかの問題点があることを紹介しました。問題を抱えた状態で契約を履行しないためにも、申込前にしっかり内容を確認しておくことが大切です。申込で確認しておきたい3つのポイントを紹介します。

自宅の価値と見込みの融資額

リバースモーゲージの契約で失敗しやすいのが、自分の思っていたほどの融資を受けられないということ。リバースモーゲージでは、不動産の評価額を基準に融資の上限が決められますが、評価額MAXでお金を借りられるわけではありません。金融機関によって評価額の半分などと割合が決まっています。

築年数の経っている自宅ならなおさら、不動産の評価額が思ったよりもいかない可能性がありますし、金融機関の定める上限でさらに借りられる範囲が狭くなってしまう可能性も否定できません。

配偶者への引継ぎが可能か

リバースモーゲージの問題点として、契約内容によっては契約者死亡後、配偶者に不動産の引継ぎができないことがあると紹介しました。これは契約の段階でわかることなので、いわれるがまま契約するのではなく、しっかり内容を確認しておくことが大切です。

相続はどうするか

自身の財産だから自分の思うように処分してよいと考えていると、子どもなど法定相続人とトラブルに発展することがあります。思い描いている道筋とは裏腹に、子どもが家を相続したいと考えているケースもあるためです。後々大きな問題に発展させないためにも、契約前に法定相続人とよく相談しておくことが大切でしょう。

リバースモーゲージを利用するには、いくつか問題点をクリアにする必要があります。リバースモーゲージを利用できない場合でも、不動産を買い取ってリース形式で利用するリースバックがおすすめできる場合もあるので、一度検討してみてはいかがでしょう。

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まとめ

老後にお金を作る方法には、自宅を担保にお金を借りるリバースモーゲージがありますが、3大リスクや問題点も多いです。リスクや契約時の問題を回避し、できるだけトラブルなく老後資金を用意する方法として、ハウスドゥ!のリースバック、ハウス・リースバックもぜひご検討ください。

※リバースモーゲージの引き受け基準は、金融機関によって異なります。

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ハウス・リースバック編集部

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