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リバースモーゲージとは、自宅を担保にして資金を借りることができる制度です。

毎月の返済は利息のみで済むというメリットがある一方で、金利が上昇すると支払い額が増えるなどのリスクやデメリットがあります。この記事ではリバースモーゲージを検討している方に向けて、住宅ローンやリースバックとの違い、リバースモーゲージの仕組みについて詳しくお話しします。

リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージは老後資金の確保手段として近年注目されています。

まずは住宅ローンやリースバックとの違いについてみていきましょう。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、所有している自宅を担保に、金融機関から資金を借り入れることができる高齢者向けの融資制度です。

自宅に住み続けながら、毎月の支払いは利息のみで、元本は契約者がお亡くなりになった後に担保となっていた不動産を売却して返済します。

繰り上げ返済などで元本を完済した場合は、契約者が亡くなった後に自宅を売却する必要はありません。

住宅ローンとの違い

住宅ローンとリバースモーゲージは、どちらも金融機関からお金を借りるという点は同じですが、返済の仕組みが大きく異なります。

住宅ローンはローンで取得した自宅を担保にして元金と利息を毎月返済していく仕組みです。     

一方、リバースモーゲージではすでに所有している自宅を担保にお金を借り、毎月の返済は利息分だけです。

元本の返済は原則として契約者の死亡後にまとめて行うため、毎月の返済負担が軽いのが特徴です。

リースバックとの違い

リースバックは、自宅を売却し所有権を手放した後に、家賃を支払ってそのまま住み続けることができる仕組みです。

リバースモーゲージは自宅の所有権を保持したまま住み続けられますが、リースバックでは所有権は買主に移るため、自宅は「賃貸物件」となり、家賃を支払いながら住む形になります。

所有権を残すか手放すか、また「借金（融資）」か「売却」かという点が、両者の大きな違いです。

リバースモーゲージのリスク

リバースモーゲージには、代表的な3つのリスクがあります。

長生きリスク

リバースモーゲージは契約者がお亡くなりになった後に自宅を売却するなどをして、その代金で元本を返済することが一般的ですが、長期にわたる返済リスクを抑えるために金融機関によっては契約期間（最終返済期限）が設けられているケースがあります。

その場合、契約期間が終了すると、たとえ契約者が存命であっても元本と利息の一括返済が求められる可能性があります。

返済できない場合は、自宅を手放さざるを得ないこともあり、老後の住まいを失うリスクがあります。

金利上昇リスク

リバースモーゲージの多くは、変動金利型です。

契約期間中に金利が上昇した場合、支払う利息も増加するため、月々の返済額が想定よりも高くなる可能性があります。

評価額下落リスク

リバースモーゲージの融資額は、担保となる物件の契約時の評価額をもとに決定されます。

しかし、不動産の評価額は時間とともに変動するため、契約後は一定期間ごとに担保評価の見直しが行われます。

見直しにより評価額が下落した場合、融資限度額を下げられたり、新たな融資が止まったりするリスクがあります。

また融資限度額が下げられたことにより、借入残高が限度額を上回ってしまうと、超過分の返済を求められる可能性も出てきます。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージのリスクを理解したところで、次はデメリットについてみていきます。

資金使途の制限

リバースモーゲージは、老後の生活資金の確保を主な目的とした制度のため、資金の使い道に制限が設けられています。

投機目的の利用は原則認められていませんが、事業資金に使えるかどうかは金融機関によって異なります。

資金使途については、契約時に必ず確認しましょう。

担保できる不動産に条件が設けられている

リバースモーゲージは、一戸建てだけでなくマンションも担保にすることができます。

ただし、立地条件や築年数など、不動産の評価額が低い場合は審査に通らないことも考えられます。

評価基準は金融機関によって異なるので、自宅が融資の対象になるのかを複数の金融機関に問い合わせて比較検討することをおすすめします。

相続人全員の同意が必要となる場合がある

リバースモーゲージの利用にあたっては、配偶者や子どもなどの推定相続人の同意が必要となる場合があります。

リバースモーゲージは、契約者がお亡くなりになったときに担保にしていた家を売却して返済するため、不動産を相続する可能性がある方への同意が必要となります

ただリバースモーゲージの中には、契約者が亡くなったあとも配偶者などが契約を引き継げるケースもあります。

金融機関によって対応は異なります。気になる方はぜひ事前に相談してみましょう。

リバースモーゲージのメリット

次に、リバースモーゲージの代表的な5つのメリットを紹介します。

シニア層でも融資が受けられる

リバースモーゲージは、55歳以上か60歳以上（金融機関による）から利用することができます。

一般的な住宅ローンや無担保ローンの場合、シニア層の方にはハードルが高いですが、リバースモーゲージなら、80歳程度まで融資を受けることができます。

利用条件は金融機関によって異なるので、きちんと確認するようにしましょう。

住み慣れた家に住み続けられる

自宅を担保に資金を得ながら、これまでと同じ家にずっと住めるのがリバースモーゲージのメリットのひとつです。

売却して資金をつくると、新しい家を探したり、引越しをしたりしなければなりませんが、リバースモーゲージを利用すればそれらの手間が省けます。

また、契約者の死亡後も、配偶者や相続人が希望すれば不動産を引き継いで住み続けることが可能な場合もあります。

毎月の返済は利息分だけ

住宅ローンは元本と利息を合わせて返済しますが、リバースモーゲージは利息のみを毎月返済します。毎月の返済負担が少なくなるため、老後の生活費の不安が軽減されます。

追加で資金を得ることができる

リバースモーゲージの融資極度額（借り入れができる上限額）は、不動産の評価額をもとに決められ、用途に合わせて借り入れ方法を3タイプから選ぶことができます。

最初にまとまった金額を借り入れるのが一括方式、融資極度額に達するまで毎月決まった金額を受け取るのが年金方式、必要になったときに必要な金額を受け取れるのが都度方式です。

年金方式と都度方式のタイプは、融資極度額までは何度でも追加借り入れが可能であり、回数の制限はありません。

元本の返済方法が選べる

リバースモーゲージは、契約者がお亡くなりになった後に不動産を売却して、元本を返済するとお伝えしてきましたが、返済方法は不動産の売却の他に、自己資金やリースバックを利用して元金を返済することもできます。

リバースモーゲージの注意点

最後にリバースモーゲージを利用する上での重要な注意点を確認しておきましょう。

担保資産価値（自宅評価）の下落で返済を迫られることも

長期にわたり借り入れを行う場合、自宅の担保価値が大幅に下落するリスクも考えられます。

その結果、融資限度額が引き下げられることがあります。引き下げにより、借入額が融資限度額を超えてしまう場合、借入金の一部または全部の返済を求められる可能性があるため、注意が必要です。

今後の金利変動を確認する必要がある

リバースモーゲージは、一般的に「変動金利」が採用されています。

そのため、経済情勢に応じて金利が変動し、毎月の支払額が増えるリスクがあります。

2024年7月の日本銀行の政策金利の引き上げを受けて、2024年10月以降に多くの銀行で金利が上昇しています。

リバースモーゲージを利用中、または検討中の方は、金利動向は定期的に確認することをおすすめします。

融資額は物件の評価額より少ない

リバースモーゲージでは、担保不動産の評価額の100％を貸し付けてもらえるわけではない点に注意しましょう。

リバースモーゲージの融資額は、担保となる不動産の将来の価格変動を考慮して決められているため、担保評価に対して５割～7割程度が目安となります。

多額の資金が必要な場合には、リバースモーゲージではなく売却を検討する方が適切な場合もあります。

まとめ

ここまでリバースモーゲージについて、詳しく説明してきました。リスクやメリット・デメリット、注意点などを総合的に判断して契約するようにしましょう。

リバースモーゲージは、存命中は利息の支払いのみで済むなど、老後資金確保に役立つメリットがある一方、お亡くなりになった後に自宅売却が必要になる可能性があるといったデメリットも存在します。制度の仕組みや注意点を十分に理解したうえで、自分に合った資金計画を立てることが重要です。

不安な点があれば、金融機関や専門家に相談しながら、慎重に検討しましょう。