2024年6月期　第2四半期　決算サマリー
それでは始めます。よろしくお願いします。まず、売上利益ともに過去最高を出しています。売上高が前年同期比39.1％増、経常利益13.1％増と順調にきています。

2024年6月期　第2四半期　通期計画に対する進捗率
そして今期の経常利益36億円に対して、約21億円ということで、進捗率は約60％ということになっています。

連結貸借対照表【資産の部】
資産の部で見ていただきたいのは、現金が少し増えています、そして棚卸資産、これが不動産売買事業の商品在庫が増えてるということになります。来期、再来期伸ばしていくためには、ここをしっかりと増やしていかないといけないというところで、順調に仕入れを行っているということです。
そして、この有形固定資産というのは大型物件ですね。前期の決算発表で、この3年計画、今期、来期の間で、少し減らしていきますということで、順調に売却できています。あと今期、来期で、50億円から70億円ぐらいをさらに売却していく計画ですので、ここはもう少し減っていくということになりますね。このようにして、固定資産は圧縮しながら、商品物件を増やして、順調に成長させていこうと考えています。

連結貸借対照表【負債・純資産の部】
そして、流動負債が増えて、これも商品仕入れの借り入れです。そして固定負債、これは大型物件の長期で借りている部分はありますが、結果的に自己資本比率は上がっているということで、非常に綺麗に推移してるというところになります。

2024年6月期　第2四半期　セグメント別業績（成長強化事業）
そして成長強化事業です。この四つの強化事業を伸ばしていくとしていますので、フランチャイズ事業は、利益の方が減ってるように見えますが、これは、前期は退会の解約金の増加等がありましたが一巡しました。その結果利益が減ってるように思いますが、今後、少しずつ上がっていくと考えています。

そしてハウス・リースバックはしっかりと順調にいっています。
金融事業に関しては、これは前からお伝えしていますように、不動産担保融資事業を減らしている流れで、数字的には減っていますが、中身はリバースモーゲージ保証、これをしっかりと伸ばしていますので、今期ぐらいで一巡して、来期ぐらい　から安定していくと考えています。

そして不動産売買事業は、少し大型も入っていますが、非常に順調よく行ってます。引き続き市場も、住宅系は非常に強く売れています。

フランチャイズ事業　店舗数推移
そしてフランチャイズ事業ですね。コロナ禍の退会が一巡しまして、安定してきていますので、非常にいい傾向だと思います。特に不動産のプロの方が非常に最近増えてきています。私がもともとこのフランチャイズ事業を始めたねらいでもありましたが、ここに来てようやくプロの方たちにハウスドゥのブランドが浸透してきていると思います。もっと早くわかって欲しかったと思いますが、プロの中で話が伝わると加速するのではないかと、非常に期待しています。グラフでは表せない中身の傾向が、顕著に最近出てきていますので私も楽しみにしています。

ハウス・リースバック事業　
ハウス・リースバック事業は、しっかりと仕入れが確保できています。在庫もしっかり持っています。仕入れも、月間150件を目指していましたが、不動産売買事業をまずしっかりと底上げして、再度ハウス・リースバックの件数増につなげていきたいと思います。両建でいくと仕入れも、営業の確保も大変ですので、まず一旦不動産売買事業で利益を確保しながら、ハウス・リースバックは先行投資が多く、経常利益が落ちますので、売買に一旦、軸足を移しています。ただ、月間100から110件の仕入れを確保しながら、不動産売買事業がしっかりと数字が上ってくると、ハウス・リースバックの月間150件の仕入れに加速していきたいと思います。在庫は依然しっかりと保有していますので、順調にいっています。

金融事業（リバースモーゲージ保証）
そしてリバースモーゲージの保証はしっかりと積みあがっていきますので、大変魅力的な事業です。
まだ額は小さいですが、このように右肩上がりで確実に増えていく。今160億円弱ありますから、早く1,000億円を達成して、2,000億、3,000億、5,000億、1兆円というように、保証残高を積み上げていきたいということですね。リスクがあるのではないかとよく言われますが、私は全くリスクを感じていません。無いということはないですが、我々にとっては、不動産処分が少しずつ始まっており、ビジネスチャンスとなっています。

そして処分力というのは、我々は不動産業で全国のネットワークがありますので、どこでも処分する力があります。他社の保証会社と我々の違いは、処分するコストですね。我々は、加盟店と連携ができますから、処分コストはほぼゼロですが、他社の保証会社様は、本業ではない限りは不動産業者に依頼するとコストが発生します。LTV10％、20％ほどコストがかかると思います。これを我々は削減できますので、このLTV％が50％で処分できると、損はなかったというところになります。あとはプラス我々が加工して、建売りしたり改装したり、そういう力がありますので、逆に利益を生み出せるということになります。

不動産売買事業
そして不動産売買事業は順調にいっています。少し大型物件もありますので、しっかりと上がっています。通期には内訳も発表しますが、大型を除いても主力である住宅系は伸びていますので、手応えを感じています。仕入が先行しますので、当然借入が増えて在庫が増えて一瞬バランスシート上は大丈夫かと思われますが、仕入れがまず増えて、そして10ヶ月から1年後に収益になってきます。

ただし金利が上昇する中で、順調に住宅が売れるのかと言われる声もありますが、私は、仕入れのターゲットは、売れ筋のエリアを選びますね。そして大型分譲はやらない。ですから半分売れても半分残るとまずいですから、よくやっても５～６件の分譲、そして一戸の土地を仕入れて、古家を潰して新築するとか中古を仕入れる、それも駅の近いところ、即換金できるようなところを限定して仕入れます。ですから、大型分譲だとメインエリア以外の離れたところで仕入れをして開発しますが、そういうところは、私は危険だと思っています。当然人口的に減ってきますし、過疎化も進んでいます。ですから、良いエリアでないと、今後売れ残っていくということですね。

少し不便なところなどは過疎化が進んでいて、各地方でも中心部に人口が集まってくるという状況になると思います。これが自然であって、昔は人口が増えている時にどんどん郊外に広がっていった部分が、逆戻りしていくということですね。ですから良い場所は依然強い市場になって、はっきりしてくると思います。そういうところをしっかりやれば、問題ありませんので、こういう自信を持っています。

中古買取再販の強化
そしてこれは前回説明しましたが、中古住宅の再販事業を強化するということで、回転率や在庫日数を目安として表現しています。中古住宅は、7ヶ月で回収できるから魅力的、新築も1年以上もありますが、できる限り1年ぐらいで売り切っていこうと方針を出しておりますので、この辺をしっかりとやっていきたいと思います。

【中古買取再販の強化】2024年6月期　第２四半期　住宅系売上内訳
中古比率を上げていこうということで、全体的にボリュームが増えてきますので、この比率は、当面20％ぐらいで推移すると思いますが、件数は当然増えます。ボリュームを増やしていく。ただしどこかの時点で中古住宅の比率が、広がっていくとイメージしていますが、今はこの比率にこだわらず、件数を増やしていこうと思っています。中古の方が手間は取りますが、回転が早いので、ビジネス的にはいいと思いますので、状況を見ながらですね、管理していこうと思っています。

今後重視すること
そして今後、私が重視していこうと思っていることはこの四つがありまして、不動産売買事業の回転率ですね。いかに回転して資金を回収していくか。そういう面では中古住宅は良いと思いますし、小型分譲の方は、パッと売り切って回収していく。非常に長期の物件は在庫が増えていくと懸念されますので、当然我々も管理が大変ですから、一旦ボリュームを増やしてきましたが、ここは質の向上を目指していこうと。今から、内容を重視していくと伝えてますので、現場もかなり意識が高まってきています。回転率は上がってきています。そして大型物件の購入は当面やめます。例外もありますが、よほど割安でなければ、買わない。かなり値段も、いい値段になってきましたので、こういうところをどんどん追いかけて買う気は全くないということです。

そして中古住宅買取の強化と、4番目のリバースモーゲージは、しっかりやっていますが、不動産担保融資保証も少し、手がけようと思っています。これは積極的にはやりませんが、リバースモーゲージプラス、不動産担保融資保証も加味して、もう少し融資を出して欲しいと言われるお客様もおられますので、リバースモーゲージに不動産担保融資を組み合わせて、LTVに応えていくということも良いんではないかということで、不動産担保融資も少し取り入れていこうと思っています。金融機関様と協議していますので、正式になればまた発表したいと思います。

中期経営計画進捗【2023年6月期～2025年6月期】
3年計画を前期に出していますが、今期は、2年目です。36億円の経常利益を達成して来期40億円を達成していきたいと思いますので、しっかりとやっていきたい。今期の末には中古住宅の正式な計画も出します。そして来期末が終われば、さらに新しい計画を出したいと思いますが、その頃には、もう少しわかりやすいシンプルな計画になるのではないかと思います。今、しっかりと足固めをしていますので、今後は、わかりやすい成長を描いていきたいと思います。ぜひ引き続きご支援ご指導お願いします。以上をもって私の説明を終わります。ありがとうございます。