この記事を読むのに必要な時間は約 8 分です。
住宅ローンは長期的な返済をイメージして利用すると思いますが、返済中に思わぬことが起こったり、想定どおり返済ができなかったりすることもあります。
年収がなかなか上がらないとさらに返済が厳しくなることでしょう。そうしたときの対処として考えられるのが、住宅ローンの借り換えです。
ここでは、借り換えのパターンや注意点について解説していきます。
住宅ローンの借り換えをするには
住宅ローンの借り換えには、ふたつのパターンが考えられます。期間を延長して借り換えるパターンと、低い金利の住宅ローンに借り換えるパターンです。
期間を延長して借り換えする
現在の住宅ローンの残存期間よりも、借入期間を延ばして借り換えする方法です。
返済額は借入期間に対応して割り振られるため、毎月の負担額を減らすことができます。
金利など条件が同じ住宅ローンの借り換えの場合、返済期間が長くなるために総支払額が増える可能性がありますが、月々の返済額を下げられるので、長期的な収入の伸びが期待できないときなどに便利です。
ただし、多くの住宅ローンでは、借り換え後の返済期間は、借入前の住宅ローンの残存期間以内に設定しなくてはなりません。
返済期間の延長ができるか不明な場合は、借り換えを検討する金融機関に問い合わせることをおすすめします。
金利が低い住宅ローンにする
現在利用している住宅ローンよりも、金利の低い住宅ローンに借り換える方法です。
毎月の支払いは、借りた額（元本）の一部に月々の金利分が上乗せされた額になっています。金利分の負担が減れば、毎月の支払いも軽くなるという考えです。
なお、基本的に、金利は固定金利の期間が短いほど、つまり変動金利の期間が長いほど低く設定されています。
変動金利メインの住宅ローンを探せば金利を低く抑えられる可能性があるということですが、変動金利は市場金利に応じて金利が変わるタイプです。
市場金利が上がると、住宅ローンの金利も比例して上がり、返済金額が途中で増える可能性があります。
金利が低いほど良い訳でもありません。金利だけでなく、変動金利なのか、固定金利なのか、金利タイプにも気を付けて借り換える必要があります。
住宅ローンの借り換えをするときの注意点
住宅ローンの借り換えは便利ですが、必ずしも希望に沿ってできるとは限りません。
借り換え時には審査がありますし、貸し付けをする金融機関では借り換えに条件を設けているためです。特に注意したい3つのポイントを紹介します。
前年よりも大きく収入が減少していないか
住宅ローンの利用では年収の申告が必要ですが、転職などで前年と比べて今年の収入が大きく落ちる場合は注意が必要です。希望する額の借り入れができない可能性があります。
これは、住宅ローンを展開している金融機関ごとに返済負担率が設定されているため。
返済が滞らないように、各金融機関では年収に応じた返済額の限度を設けています。金融機関によって上限は異なりますが、一般的にいわれているのが年収に対して35％程度の返済負担率です。
前年と比較して収入が大きく減少する見込みがある場合は、返済負担率を上回ってしまうことがあります。単純に借り入れできない可能がありますが、仮に借り入れできたとしても返済が困難になる可能性があるため注意が必要です。
直近1年のうちに引き落としできなかったことがあるか
銀行残高が足りず引き落としができなかったために支払いが遅れた場合など、遅延があったかどうかも確認しておきたいです。
金融機関などで対応は異なりますが、少しでも遅延があると、信用情報として各機関が共有している情報に履歴が残ることがあります。
登録された情報は一定期間が過ぎると消えますが、直近1年以内の遅延は登録されている可能性が高いです。確実な情報を知りたい場合は、信用情報センターで自分の信用情報を取り寄せることをおすすめします。
借り換え期間に余裕があるか
各住宅ローンには、借り換えができる年齢に制限があります。完済時80歳未満など金融機関によって上限が異なるため注意が必要です。なお、借り換えは上限の年齢以内でないと行えません。
たとえば、55歳で借り換えをしたとして、30年後（85歳）に延長したくても、完済時の年齢が80歳であれば、長くても25年までしか延長できないことになります。
住宅ローンの返済ができないときはどうすればいい？
住宅ローンの返済が難しくなったときに住宅ローンを借り換えるのも方法のひとつですが、紹介したように必ずしも希望の借り換えができるとは限りません。
延長できる期間、借り換え後の金利によっては、毎月の負担をあまり軽減できないこともありますし、将来的に返済額が上昇する可能性（変動金利を利用した場合）さえあります。
どうしても返済できないとなった場合、借り換え以外ではどういった方法が考えられるのでしょう。
不動産の売却、リースバックの利用、のふたつの方法をみていきましょう。
売却もしくは任意売却をする
売却額がローン残高よりも多い場合は、通常の売却が選択できます。売却額はローン完済に、残りは引っ越し費用や生活の立て直しに使うことが可能です。
しかし、売却しても住宅ローン残高が残る場合は、通常の売却ができません。
任意売却が選択肢のひとつとなります。
一定期間返済が滞った場合、金銭を貸し付けている金融機関の抵当権により、対象の不動産は競売にかけられ、強制的に売却されるのが通常です。
しかし、競売だと通常の売却よりも不動産の価値は低くなってしまいます。
差し引けない分のローンは残りますが、抵当権を解除してもらうことで通常の売却を認めてもらうのが、任意売却です。金融機関との話し合いが必要で、一方的に任意売却を希望することはできません。
リースバックをする
もうひとつ、リースバックという方法もあります。
リースバックも住宅を売却する方法ですが、通常の売却や任意売却と異なり、売却後、賃貸契約という形で自宅に住み続けることが可能です。サービスによっては、一度売却した自宅を再購入することもできます。
通常の売却同様、売却額がローン残高を超える必要はありますが、リースバックは競売とは違って、物件の売却情報も公開されません。誰にも知られず売却することが可能です。
ハウス・リースバックでは、クイックリースバックの利用で最短5日の現金化を実現。（物件・状況により5日で対応できない場合もあります。5日実施の場合別途手数料が必要）
自宅に住み続けながら、スピーディーに不動産を現金化できます。
現金化した資金については自由にお使いいただくことが可能です（※物件によりご利用できないケースがございます）。
住宅ローンの返済が難しくなったら、リースバックを利用するのも選択肢のひとつです。
まとめ
住宅ローンを借り換えて毎月の負担を軽減する方法もありますが、必ずしも返済額が減るとは限りません。
返済が困難な場合は、売却やリースバックのような方法も検討されてはいかがでしょう。
もちろん、働き続けるには健康でなければいけません。食事をコントロールしたり、運動したりするなどして、病気にならない生活を心がけたいものです。
